来自 房产 2019-11-03 15:23 的文章
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纳川股份并购标的易主,临近一线城市的三四线

近日,万通地产(600246.SH)发布公告称,公司拟以31.7亿元收购星恒电源股份有限公司(下称:星恒股份)78.284%股权。值得关注的是,星恒股份此前和另一上市公司“谈婚论嫁”已有时日。随即,万通地产便收到上交所《关于对万通地产收购星恒电源股份有限公司股权有关事项的问询函》(下称:问询函)。经上交所审核,需万通地产进一步做补充披露。同时,上交所问询函针对标的估值提出异议。

入住十年后,他们给客厅开洞4㎡,

8月3日,在博鳌房地产论坛上午第一场主题讨论会上,围绕“展望:金融、货币与地产政策组合”这个主题,摩根大通董事总经理、中国首席经济学家朱海斌做出判断,在一线城市附近的很多三四线城市,可能会吸引更多的人口,这可能恰恰是房地产行业,在未来5年需要关注的一个重点。

“截胡”

杂物间变书房,还换来40㎡开阔视野。

朱海斌表示,从整个房地产行业来看,未来城镇化仍然有一定的增量空间,目前我们的城镇化率接近60%,从60%到70%大概还有5到10年的成长期。未来将更加关注的是新型城镇化之下人口在城市之间的流动,这是在未来5年更需要关注的一个主题。

万通地产拟以31.7亿元现金收购星恒电源78.284%股权,按此价格估算,星恒电源估值高达40.5亿元。上交所问询函针对标的估值提出异议,2017年9月,前次收购时标的公司100%股权估值为30.26亿元,本次估值为40.5亿元,明显高于前次估值。对此疑问,《华夏时报》记者致电万通地产证券事务代表,其电话一直无人接听。

Q&A

从中国的楼市结构来看,大家的注意力可能往往会更多关注于北上广深这些一线城市,但是从市场的安排来讲,中国的一线城市在市场主体里占的规模才不到10%,更多的市场在二线城市和三四线城市。

耐人寻味的是,2017年11月,停牌4个多月的福建纳川管材科技股份有限公司(纳川股份300198.SZ)发布公告称,公司拟收购标的为星恒电源的股权。公司控股的泉州市启源纳川新能源产业股权投资合伙企业以18.64亿元的价格收购星恒电源股份有限公司61.59%的股权,公司在股票复牌后将继续推进重大资产重组事项,完成对星恒电源的整体收购。

宅sir:住了10年的老房改造难点在哪里?重点改造哪些地方?

朱海斌坦言,在二三四线城市里头,在2017年以后恰恰是支持这一轮房地产超预期表现的一个主体的力量。尤其是在最近的一年多,无论是各个城市的库存面,从基本面来讲,跟2013年到2015年有了非常明显的改变,房地产库存量出现了非常大的下滑。

星恒电源究竟是怎样的标的?

大萌子:管线多,层高不足。重点是客厅和书房的隔墙开洞。

未来支持新一轮房地产需求的,不能简单说到底是一二线城市还是三四线城市,更多的是在新型的城市化,在城市群的集聚,尤其是在一线城市附近的很多三四线城市,它可能会吸引更多的人口,这可能恰恰是房地产行业,在未来5年需要关注的一个重点。

星恒电源于2003年成立,一直致力于动力锂电池的研发、生产、销售。在国内率先实现电池的二次寿命和梯次利用,主要瞄准新能源汽车和轻型车市场;2014年布局切入新能源汽车领域,超级锰酸锂产品使其快速成为国内众多新能源物流车制造商的第一供应商。

宅sir:隔墙拆掉了多大面积?

此前,联想控股等知名投资公司都曾是星恒电源的投资人。2003年,中国科学院物理所院士利用锰酸锂技术,解决动力锂电池发电的首个科研转化项目星恒电源,联想控股旗下的君联资本投资了星恒电源。2017年5月,联想控股公告称退出星恒电源。

大萌子:长2.75米,宽1.36米,拆了3.74㎡。

一位曾参与投资星恒电源的投资人对《华夏时报》记者表示,最初投资是因需要解决铅酸电池污染问题,这样的技术多年后成为市场热点。

宅sir:拆掉隔墙之后有什么变化?

此次,交易标的存在的风险系数不小。上交所问询函列出质疑:前次收购时,业绩承诺由经营团队提供,且收购方陈志江等入股不足一年后退出。标的公司是否由经营团队控制;纳川股份不再收购标的资产的原因,并说明交易对方是否存在无法控制标的资产情形;公司缺少相关行业经验的情况、本次交易后公司拟向标的资产派出董事及管理团队的情况等。

大萌子:之前书房是个封闭空间,狭长局促,大家都不愿意待,沦为杂物间。拆墙后,整个家的公共空间更开阔、采光更好、书房视线也更好。

事实上,纳川股份针对星恒电源的并购重组事项已耗时一年多时间,此时半路突然杀出万通地产要“截胡”。为此标的,纳川股份费尽周折。2017年4月,纳川股份便已牵头成立新能源产业股权投资基金,准备收购星恒电源。协议显示,该基金总规模不超过25亿元,纳川股份作为有限合伙人认缴不超过5亿元,后期其余资金未按时募集到位。最终,纳川股份向金融机构融资17.78亿元,上市公司及实际控制人陈志江为上述融资事项提供连带责任担保。

认识他们

上交所问询函显示,交易对方陈志江等于一年前入股标的公司,并筹划将该项资产装入受陈志江控制的纳川股份,交易仍在推进中。目前,交易对方是否计划终止向纳川股份转让标的资产,本次交易是否存在纠纷或者潜在纠纷成为被关注的重点内容之一。

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转型风险

在家屋主:大萌子和老戴

2015年至今,万通地产一直处于业务规模不断收缩的状态。嘉华东方接手万通地产,便开始通过涉足金融、服务、科技等多元化领域来弥补地产主业的萎缩,目前看来效果并不理想。由此一来,并购星恒电源将意味着万通地产将发力新能源产业。

80后夫妻,银行从业者大萌子是买买买及断舍离的奇怪矛盾体,喜欢家居布置、绿植、旅行。从事建筑行业的老戴是狂热的影音发烧友。居住十年后的二次装修,希望新家能有让人静心的力量。

目前,新能源汽车发展势头强劲。中国汽车工业协会发布数据显示,2017年我国新能源汽车销量为77.7万辆,同比增长53.3%。自2010年国家实施新能源汽车补贴政策以来,补贴额度逐年下降,享受补贴的车辆标准逐年提高。

房屋信息

但随着新能源汽车补贴政策即将调整,补贴红利未来会逐渐减少。不久前,工信部部长苗圩曾公开表示,新能源汽车补贴政策将分段调整,逐步释放压力。事实上,新能源补贴滑坡对车企的影响在2017年就已显现,且客车和乘用车均有所涉及。在已发布2017年度业绩预告的上市车企中,部分车企因新能源汽车补贴滑坡而出现利润下滑。江淮汽车称,受新能源汽车补贴滑坡影响,新能源乘用车补贴收入为15.56亿元,同比下降6.6%,单台新能源乘用车补贴下降40%左右。即将调整的新能源新政,是机会还是洗牌,目前不得而知。业内人士对《华夏时报》记者表示,目前新能源专用车呈现较热的发展趋势,同时推动动力锂电池的发展。

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据万通地产2018年半年报显示,1-6月公司营业收入22.77亿元,同比增长137.08%;房地产开发行业平均营业收入增长率为21.42%;归属于上市公司股东的净利润3.20亿元,同比增长525.6%。上交所问询函显示,公司近两年土地储备增长停滞,房地产业务开始收缩。

坐标:北京

万通地产的业务分布在北京、香河、天津、成都、杭州等城市。据财报显示,截至2017年底,万通地产持有待开发的土地只剩一宗,面积为29.28万平米,土地储备严重缺乏。万通地产近两年拿地较少,其正面临土地储备严重不足的窘境,而其近年大规模拿地还要追溯到2013年时。

格局 :3室2厅,1厨2卫

据公开资料显示,星恒电源从2015年到2018年5月份,营收分别为4.75亿元、10.18亿元、14.35亿元和5.67亿元,净利润分别为0.34亿元、1.04亿元、2.01亿元和0.55亿元。一位地产基金负责人对《华夏时报》记者表示,星恒电源的稳定业绩,足以弥补万通地产土地储备不足的弊端,同时可增加公司的营收。

建筑面积:150㎡,使用面积120㎡

装修周期:半年

装修花费:软装20万,硬装 50万

装修灵感:来自喜欢的家居店、酒店、民宿、咖啡店,想打造一个空间感强、冷感、能让人静下心来的居住空间。

玄关看似“空无一物”,却装下200双鞋

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进门处做了顶天立地的镜柜,是玄关空无一物的利器。镜柜里面藏了管道、网关、路由器、增压泵等丑丑的需要藏起来的东西,还可以放下出门的雨伞、外套、口罩、零钱、手套等杂物,以及客用拖鞋 。

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胡桃木架:小米生活馆

进门正对面放了小架子,很轻巧还带个小抽屉,可以放钥匙、公交卡等随身小物件。

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蜈蚣精的鞋柜。按照鞋的尺寸自己画图设计,扔掉鞋盒,鞋子整整齐齐一目了然,再也不用翻箱倒柜找鞋。

鞋柜凹龛深60cm,每层都可以前后放两排鞋,不常穿的摆后面,靴子可以躺着放,全放满能放下200双鞋。

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鞋柜外貌,纯白无把手,完美隐形,假装是堵墙。

0采光餐厅,用吊灯+射灯强力补光

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餐厅吊灯:Seed Design

餐厅是先天不足无采光,所以吊灯之外也在四周添加了四组射灯。简单放了餐桌椅,整板餐桌效果出乎我想象的美。餐椅选了不一样的款式内侧加长凳,大家和谐相处,朋友来了最喜欢围着餐桌吃吃喝喝。

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老戴喜欢看电视,餐厅也坚持挂了电视。

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从餐厅看客厅。进门角度,差不多可以看出我家公共空间的布局了。

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餐边柜。上层咖啡用具,中层酒具,下层进门随手放包。

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餐边柜的酒具和咖啡用品。

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左右滑动看到更多餐厅日常

手冲架:年轮公园

手冲壶:Hario

厨房改装平开玻璃门,隔绝油烟又透光

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从餐厅看厨房。之前装的推拉门,清洁轨道很头大。因为在家做饭比较多,怕油烟困扰还是装了这个可平开180度玻璃门,和木框墙挺搭的。

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橱柜:威法定制

厨房采光不好,只有一个小窗户,几乎全天开灯。橱柜表面是有光泽的石材花纹,使厨房更显亮。因为装了烤箱和洗碗机,下柜空间少的可怜,所以厨房收纳费了很多心思。

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抽油烟机:方太

油烟机很给力,现在感觉不装门应该也可以。

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按压式的米缸:ASVEL很有趣,颜值也不错

收纳架:YAMAZAKI

饮水机:北鼎。每次加热一杯水,避免千滚水,且可以随意调节温度,随时喝到温水,颜值也高

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