来自 房产 2019-11-03 15:23 的文章
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半年业绩观察,房产还能投资吗

8月15日,国家统计局发布2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,中国7月70个大中城市中,65城新建商品住宅价格环比上涨,6月为63城上涨;三亚新建商品住宅价格环比涨幅3.7%领跑,北上广深新建商品住宅价格环比分别涨0.2%、跌0.1%、涨0.6%、涨0.5%。而参考同期机构二手房报告,二手房市场却不容乐观。

必发365最新登陆网址,2017年跨过千亿门槛之后,旭辉控股有限公司(00884.HK)对于“规模”的渴望与日俱增:在2018年实现1400亿元的目标之外,野心勃勃的旭辉亦有着“2021年实现销售额3000亿元,最终进入行业TOP 8”的更高理想。

地产大佬潘石屹说,住得起房是人民的基本权利,炒作房价、房租天理不容。

三线城市领跑

出于规模的欲望,旭辉在今年上半年激进拿地,并通过发行债券、票据、以股代息计划等多种方式进行融资,而其资金问题却让高增长的状态之中现出隐忧。

事实的确如此,高房价毁灭了年轻人的想象力、创造力、学习力,令年轻人变得自私、狭隘、无情!高房价是当今社会一大公害。所以从民生的角度来说,未来高房价一定会得到缓解。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟在《2018年7月份一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅有所回落》统计数据解读一文中分析,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%,涨幅比上月回落0.4个百分点,其中上海价格下降,北京、广州和深圳价格分别上涨0.2%、0.6%和0.5%。31个二线城市新建商品住宅销售价格上涨1.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格上涨1.5%,涨幅比上月扩大0.8个百分点。一线、二线、三线城市二手住宅销售价格分别上涨0.2%、1.0%和1.1%。

也正因为如此,在旭辉近日举办的半年业绩报告会上,关于旭辉净负债率增长、融资过于频繁、兑付压力巨大、如何应对汇兑风险等问题受到了多方质疑。但旭辉强调,净负债率的增长在可控范围内,未来“还是会以稳健的市场策略为主,希望稳中降杠杆”。同时,未来“不做超出能力范围的事情”。

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同时,从同比看,70个大中城市中,一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%,上月为持平;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.4个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨7.3%和5.5%,涨幅比上月分别扩大1.0和0.9个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.7%和5.1%,涨幅比上月分别扩大0.7和0.8个百分点。

频繁融资拿地净负债率走高

也有人说,但凡说房价会下跌的都是“屁股决定脑袋”,完全不结合实际,在现有体制下说房价会下跌就是痴人说梦。事实会证明,那些老实人最后别说买房,眼见日益高涨的租金可能连房子都租不起,会输得更惨。

针对统计局发布65城新建商品住宅价格环比上涨数据,易居研究院智库研究中心总监严跃进分析,这一股上涨拉升的强劲动力主要源于三线城市。当前三线城市房价涨幅具备三个特点:一,涨幅明显较大,大于一线城市且基本与二线城市持平;二,涨幅明显扩大,甚至创下新高;三,上涨动力依然强劲,许多城市当前库存规模不大,预计未来房价上涨背后动力充足。

根据旭辉集团8月15日发布的半年业绩报显示,2018年上半年,旭辉实现合同销售金额人民币660.3亿元,同比增长40%;合同销售面积431.2万平米,同比增长68%,销售面积和销售金额均创下历史新高;核心净利润率为13.3%,相比2017年同期的13.7%略有下降。

对中国的老百姓来说,过去十年创造最多财富的行业确实是房地产,但这个机会是否会延续到未来十年?答案是可能性极小,因为房地产业也创造了最大的泡沫,狂飙式发展的背后房地产已是千疮百孔,大厦将倾。站在现在看未来十年,机会在哪里我不知道,但是我相信机会肯定不在房子上。

此前2017年5月10日,三亚曾出台房地产市场调控措施,明确限购范围和区域。而从数据看,三亚却未受限购政策影响,其新建商品住宅价格仍以环比3.7%涨幅领跑70城。对此,严跃进认为,限购政策确实会影响房地产市场的成交量,但由于三亚掌持海南自由港建设等利好条件,即便是限购管控,依然有许多房企看好市场,咬价不放。

与销售业绩大幅上涨相呼应的是旭辉迅猛的囤地节奏。根据中报,1-7月旭辉共收购72幅地块,新增面积955万平米,新增货值1800亿元,平均拿地成本人民币6276元/平米。截止到2018年6月30日,旭辉土地储备共计建筑面积约4040万平米,货值约6500亿元。

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同期二手房市场不容乐观

不过,在业绩持续高增长的背后,一些财务数据却难言靓丽。

未来房子还能投资吗?超人李嘉诚的警告再清晰不过,他说2018年买房可以,但是千万别炒房,不光2018年不能炒,这两年都不能炒。他认为2018年的楼市会和2017年一样,保持平稳或小幅微跌。

7月新建商品住宅价格呈上涨态势,二手房市场却持续降温。

频繁的融资动作及融资成本、净负债率等的提升,也令这份高增长业绩背后的财务问题成为投资者及媒体关注的焦点。

为什么说买房可以呢?首先,买房是安居乐业的载体,人可以没有汽车,但是不能没有房子,虽然租房也可以解决居住,但是中国人的传统观念还是拥有自己的产权;其次,虽然李嘉诚没有肯定18年房价会下跌,但是他的潜台词其实想说,房价已经非常高了,难以再有上升空间;但同时要清楚楼市体量巨大,不比其它行业,尤其作为国民经济增长的引擎之一,所以大幅下跌也不可能出现,如此看来,买房就不用有太多顾忌了,早买还是明智的选择。

根据贝壳研究院最新监测数据来看,全国347个城市,7月二手房房价在6月基础上继续回落,二季度价格上涨的城市渐少、价格下跌的城市渐多,且下行范围明显扩大。重点监测13城中,除成都、南京成交环比增加外,其余城市均环比回落。其中杭州、青岛、武汉、长沙等前期“补涨型”城市的表现尤其明显;前期回落的天津、上海继续回落;北京二手房市场也继续回调,贝壳研究院RealData数据库显示链家实时成交量环比减少12%,成交绝对水平为2018年以来除2月外最低值,买卖双方成交周期依旧保持高位。均价为62740元/平,环比上涨0.6%,同比基本持平。

上半年,旭辉通过多种方式进行融资,包括发行债券、票据、以股代息计划等。根据公司公告,截至6月30日,旭辉在境内外先后发债6笔,加权平均利息成本为5.3%,持有现金390.97亿元人民币。就在8月8日,旭辉发行了第一期小公募公司债券,发行规模为25亿元,利率为5.46%。截至2018年8月15日,旭辉已完成下半年境内与境外的主要到期债务的再融资。

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