来自 房产 2020-01-11 02:08 的文章
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7月份土地市场小幅降温,房地产类集合信托7月发

央行在一周内连续两次开会,并重点谈到房地产。笔者认为,央行强化房地产融资监管,是推进金融供给侧结构性改革,引导金融机构增加对制造业、民营企业中长期融资的诉求,也是近年来房地产调控的主旋律。与此同时,全球主要经济体保持货币宽松的趋势越来越明显,为了应对资产价格上涨预期,更应建立资金和楼市的防火墙,疏导资金流向实体的传导渠道。   房地产市场资金管控加强   数据显示,今年上半年,房地产贷款余额增速比上季度末下降1.6个百分点,房地产新增贷款占比比上年全年降低6.7个百分点。但是,仍存在资金过快流入地产、违规接济开发商融资的情形。4月和5月,居民中长期贷款占新增贷款的比重分别为40.8%和39.8%,接近或突破40%的监管红线。如果考虑到,居民短期贷款部分也流向地产的事实,新增贷款的一半左右投入到了房地产。   7月29日,央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会,会议指出,房地产行业占用信贷资源依然较多,并明确表态要防范资金违规流入地产,加强对高杠杆经营的大型房企的融资监管和风险提示,管控企业有息负债规模和资产负债率;8月2日,央行召开上半年总结和下半年工作部署会,再次重申了持续加强房地产市场资金管控的要求。   从2017年开始,控制居民过快加杠杆、控制资金违规流入房地产,就成为房地产金融监管重点。2017-2018年,房地产贷款余额增速分别下降6.1和0.9个百分点,2018年贷款增量占比下降1.2个百分点。   根据刚刚发布的今年二季度金融机构贷款投向报告,上半年工业中长期贷款余额仅增加5.2%,而房地产行业贷款增速高达16.9%,达到工业中长期贷款增速的逾三倍,结构性去杠杆已成为防风险的主题。因此,今年监管层要求广义货币供应量和社会融资规模增速与名义GDP增速相匹配,即社会资金投放的规模是有限的。但是,房地产的融资优势非常突出,比如高利率、土地抵押物、居民贷款低坏账等。由此,房地产不仅挤占有限的信贷资源,还抬高整个社会的融资成本。   上半年,开发商资金来源同比增速在7%-9%波动,明显好于去年上半年2%-5%的水平。其中,国内贷款告别去年负增长的局面,上半年实现8.4%的增长,自筹资金也逐月好转。但同时,实体经济融资形势严峻。6月份企业新增中长期贷款占比仅为23%,虽较5月有所回升,但仍是今年来的次低水平,甚至低于2018年下半年的中枢值。可见,在实体经济优质贷款项目稀缺、外部环境不确定性的情况下,银行或者惜贷,或者套利地方隐性担保,增加涉房贷款投放。   疏导资金流向实体传导渠道   上半年,民间投资增速尽管反弹,但低于全部固定资产投资增速,4.8%的增速水平不到房地产开发投资增速的一半,融资难和融资贵的问题仍旧存在,投资积极性的问题仍不容小觑。另外,国家致力于打造消费增长的新引擎,上半年最终消费支出对经济增长的贡献率超过60%。   有观点认为:“房地产市场繁荣,消费才能真正起来。”从产业链关联、数据佐证看,貌似如此。但在目前的经济形势下,不能再以直线思维、局部思维看待这一结论。   在高房价和消费的关系上,7月央行发布的《区域金融运行报告》指出,居民杠杆率水平对消费增长有负面影响。计量结果表明,在控制人均可支配收入、社会融资规模等因素以后,居民杠杆率水平上升1个百分点,社会零售品消费总额增速下降0.3个百分点。   因此,再靠楼市促消费,换来的只是短期繁荣,损失的将是消费动力的夯实和消费的可持续增长,不利于经济结构转型。因此,控制地产资金监管、调整信贷结构,应该从疏通资金流向实体经济投放的渠道,培育消费增长引擎的角度来看待。   可以看到,近期房地产新投放贷款重回额度控制,6月份按揭利率应声反弹,多个城市房贷利率上浮幅度增加,6月份居民新增中长期贷款占比降至29.3%,比4月份的高点下降11个百分点。另外,开发商的各种融资渠道等也都开始趋于严格。同时,近期房价明显上涨的城市,重启限价政策,意在压缩投资买房的收益空间,不给资金流入房地产以正面激励。与此同时,全球主要经济体保持货币宽松的趋势越来越明显,为了应对资产价格上涨预期,更要建立起资金和楼市的防火墙,疏导资金流向实体的传导渠道。   当然,资金管控强化并非为了打压房地产,而是规范资金和地产的对接渠道。首先,无论是5月中旬的银保监23号文,还是7月初监管层对多家信托公司进行窗口指导,抑或7月12日发改委对房企境外债提出新要求,政策并非为了打压房地产。比如,“去通道”和“穿透式监管”,目的主要是防范执行层面的放松和新的监管套利,“堵后门、开前门”,打击的是开发商买地融资。   对于符合“432”要求的贷款类和真股权投资,银行和信托都是敞开大门的。另外,房企融资监管加强,也意在提高行业的集中度。目前来看,房地产行业融资有向龙头企业集中的趋势,今年顺利发债融资的房企主要是AAA级主体。以融资重塑企业行为,更有利于行业健康发展。

用益信托数据显示,7月集合信托发行市场仅基础产业类集合信托实现环比增长,其他领域均有不同程度的下滑。基础产业类集合信托发行规模为557.69亿元,环比增长18.45%;房地产类集合信托发行规模为745.51亿元,环比下降31.03%。   业内人士表示,房地产信托监管政策收紧效果开始显现。预计受监管收紧政策加码的影响,后续房地产信托发行规模将缩水。与此同时,基础产业类信托的发展仍具有一定空间。   发行与成立规模双降   用益信托数据显示,7月发行集合信托产品为1581只,环比减少22.61%;发行规模为1837.21亿元,环比下降20.22%。成立市场方面,7月成立集合信托产品数为1473只,环比减少10.13%;成立规模为1334.22亿元,环比下降21.04%。   从投资领域来看,7月份仅有基础产业类集合信托实现环比增长,其他领域均有不同程度的下滑。7月基础产业类集合信托发行规模为557.69亿元,环比增长18.45%;房地产类集合信托发行规模为745.51亿元,环比下降31.03%;金融类集合信托发行规模为351.10亿元,环比下降37.99%;工商企业类集合信托发行规模为103.54亿元,环比下降19.55%。从平均收益率来看,7月发行的集合信托产品平均收益率为8.11%,环比小幅上升0.05个百分点。   地产类信托收缩成定局   分析人士表示,尽管目前房地产类集合信托占比仍居第一,但其规模不断下降也成趋势。7月房地产类集合信托发行规模环比下降31.03%,主要与今年5月以来监管部门对房地产类信托的调控有关。   5月银保监会印发了《关于开展“巩固治乱象成果,促进合规建设”工作的通知》,要求加大对违反房地产行业政策的各种乱象行为的检查处罚力度。文件要求信托公司不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。   7月初,为加强房地产信托领域风险防控,在前期充分调研分析的基础上,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会开展了约谈警示,并对这些信托公司提出了五点要求。   有业内人士表示,房地产信托监管政策收紧效果开始显现,预计后续房地产信托发行规模将受到负面影响。   7月基础产业类集合信托发行规模为557.69亿元,环比增长18.45%。中融信托认为,信托公司主动或被动地向其他业务领域发力,作为传统支柱之一的政信类业务再次被挖掘,由此带来规模的小幅度上涨。展望未来,多名信托人士仍看好基础产业类信托,在整体性基础设施建设水平继续提升的情况下,基础产业信托的发展仍具有一定空间,但集中发力具有一定难度。

7月,全国土地市场小幅降温。近日,中国指数研究院的统计数据显示,7月住宅用地供应环比缩水近两成,土地市场整体成交量环比减少逾两成,单月土地成交均价和月度出让金总额相应环比下滑。   根据中指院公布的7月全国300城市土地市场数据来看,全国土地市场延续结构性调整态势。300城市整体供应环比下滑,成交方面环比量价齐跌。分城市来看,一线城市供应量环比增加,成交量较上月微增,出让金缩水逾四成;二线城市供应量环比微增,成交方面环比量价齐跌,昆明揽金近304亿,居所有城市之首;三四线城市供应量减少近一成,楼面均价环比走高,出让金总额同比下滑近三成。   中指院相关分析人士指出,随着房地产市场调控不断深入,房企拿地回归理性,行业进入精细化竞争阶段。与此同时,作为房企的“粮仓”,房企土地储备规模与结构对业绩的影响持续加大。一二线城市仍为房企投资拿地的重心。   今年1-7月,全国土地成交金额前10位城市累计成交9229亿元,同比增长14.8%。其中,杭州土地市场累计成交金额稳居榜首,累计成交总价1672亿元;此外,中西部重点城市成交火热,武汉和昆明土地成交总价与规划建筑面积均有上榜,成都、西安与郑州则出现在规划建筑面积榜单中。今年前7月,碧桂园、万科、融创占据房企拿地金额榜单前三位。   “长三角仍是房企重点关注区域,中西部关注度逐渐提升。”上述分析人士表示,业绩排名前十大房企普遍布局于长三角城市群,前7月十大企业累计拿地金额共计2721亿元,在各大城市群中占据首位。此外,受产业转移、人才引进等政策影响,中西部重点城市经济发展加速,逐渐成为房地产企业投资新热土。   中原地产首席分析师张大伟认为,7月一二线城市平均土地溢价率仅有12%,相比之前几个月开始明显下调,这意味着最近房地产领域融资收紧的预期逐渐传递到土地市场。   张大伟指出,连续出台的收紧信托与海外融资政策,对房企拿地造成了一定影响。在政策持续收紧的预期下,热点城市的土地溢价率开始明显下调,如果政策不放松,后续土地市场流标可能再次明显增加。

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