来自 房产 2020-01-25 20:33 的文章
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OYO引领下沉市场品牌新潮流,继续发力

中原地产研 究中心发布最新数据显示,10月楼市人才、公积金、租赁等政策井喷,单月楼市调控67次,今年前10个月共482次,相比2018年同期上涨超过20%。   中原地产研究中心首席分析师张大伟表示,从楼市各种调控政策看,即使在长假影响下,10月楼市调控频次依然处于年内高位,仅低于今年1月的68次调控,平均每个工作日有2次以上,刷新了历史纪录。   近期发布的房地产调控政策多集中在人才、公积金、租赁方面。10月21日,三亚发布《进一步完善人才住房政策的通知》,指出全日制大专以及以上学历的人才,在三亚实际工作满一年,且缴纳满一年社保及个税,即可在海南省购买一套房产。对比之前外地购房者需在海南省缴纳60个月社保或个税的楼市限购政策,明显放宽了人才购房的门槛。山西省发布《关于做好当前形势下高校毕业生就业创业工作的实施意见》,指出将进一步做好高校毕业生就业创业工作,全面放开对高校毕业生、职业院校毕业生、留学归国人员的落户限制。随着户籍政策的放宽,购房门槛也实质上降低。   公积金政策方面,10月8日,扬州市住房公积金管理中心发文,将住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元;9月25日,无锡市住房公积金管理中心发文,将公积金贷款最高贷款额度从此前的50万元降至30万元;9月17日,徐州发布通知指出,住房公积金贷款实现互认互贷,率先在淮海经济区内的宿州、淮北、商丘、菏泽、枣庄、连云港、宿迁等七个已签约的核心城市开办住房公积金贷款互认互贷,即缴存互认、贷款互贷。   租赁方面,10月15日,深圳推出首个“稳租金”商品房租赁试点项目;10月18日,哈尔滨指出,将专项整治住房租赁中介机构乱象,优化住房租赁市场环境;天津近期开展住房租赁中介机构违法违规专项整治。   张大伟表示,在当前市场环境下,购房者观望情绪较为明显,市场成交节奏放缓。在“稳地价、稳房价、稳预期”的要求下,各种打补丁措施仍将不断推出。预计2019年最后两个月全国楼市将依然是双向调控,房价平稳的城市不排除出台宽松政策,但只要价格上涨明显,房地产调控肯定会加码。

小镇青年,是指那些年龄在18岁~30岁,生活在三四五线城市的人群。在多年前,“小镇青年”的含义还是“土里土气”、“收入不高”、“缺乏品味”的代言词,谁也不愿意被冠以这个标签。但在今天,小镇青年却成为一股快速崛起的生力军,他们展现出来的面貌也彻底颠覆了人们的固有印象。   不得不说,小镇青年是“矛盾的”:他们收入不高,却也不必扛房贷和高昂物价的压力;他们很少通宵达旦为工作拼命,却拥有和一二线白领相同的可支配财产和消费力。虽然他们没有生活在一二线城市,但却也享受着质量不错的生活。   随着一二线城市的日趋饱和与互联网流量红利的逐渐衰减,未来的增长动力与无限商机已逐渐从一二线城市转移到了三线城市以下,而占据主导的人群也渐渐从精英阶层转移到了小镇青年身上。拼多多、快手和OYO酒店们开始在下沉市场崛起。   小镇青年更看重品牌   对于小镇青年所在的下沉市场,不少人都认为“低价”是布局的唯一策略。但事实上,小镇青年在关注低价的同时,也在快速提升其对品牌的认知与理解,单纯“低价”策略显然不再适用于下沉市场。   近日商务部国际贸易经济合作研究院发布的《下沉市场发展与电商平台价值研究》专题报告指出,下沉市场的消费结构正在从以低端商品为主的“金字塔”模式向“橄榄型”形态发展,低端山寨商品正在逐渐被中端品牌商品取代,反映出下沉市场消费者对品质的高要求和巨大的消费能力。   商务部研究院国际市场研究所副主任肖新艳分析指出,下沉市场在经历了刚刚引爆时期之后的高速发展后,开始迈向新的阶段。初期大家在拼规模、价格,现在要拼供给和价值。“在下沉市场上最主要核心竞争力仍体现在供给端,如何真正实现生产端的提升,这是未来决定下沉市场竞争格局的一个核心要素。”   肖新艳预测,“未来下沉市场竞争格局内在的逻辑应是通过生产端赋能,实现优质的商品和服务,并且精准触达消费者。因此,具备更完整生态的电商企业,在未来会有更强的竞争力。”   瞄准小镇青年的却不止电商企业,对于像OYO这类针对酒店服务型企业,依托大数据、周边环境、流量分析,能给下沉市场中的中小单体酒店提供技术和运营上的支持,为供给端实现赋能。同时通过品牌化、品质化和互联网化匹配消费者需求,从下沉市场的真实需求出发,切准中小单体酒店品牌化趋势。   OYO彻底打开下沉市场   伴随各大企业日渐重视小镇青年背后的“金矿”,品牌意识开始扎根小镇青年群体。他们对于商品和服务的需求,正在从单纯“低价”转向“性价比”,更多品牌将在中国三四五线城市爆发出强劲推力。   在酒店行业,单体酒店无论在品牌还是运营上都不具备优势,随着酒店用户群体年轻化、预订渠道向线上转移,不少单体酒店的经营每况愈下。而OYO的出现,有效解决了单体酒店的核心痛点,让酒店品牌与运营得到提升。   在佛山高明区靠近平沙岛的沿江一带,林女士和丈夫一同经营着金虎旅馆。总结10年来的经营,林女士最大的感受就是平稳。“这一带竞争一直不激烈,就算淡季入住率也有六成,遇上放长假,入住率八九成也不是问题,算是过得去的。”   但是随着酒店用户群体年轻化、预订渠道向线上转移,不少单体酒店的经营每况愈下,酒店物业也老化落伍。正当林女士为筹措翻新资金和改善业绩发愁的时候,OYO酒店找上门了。在加盟首月,林女士就感受到OYO酒店在品牌和动态调价策略带来的显著变化。2019年9月,金虎旅馆的营收达到了保底额的近2倍,在不是旺季的月份做出了旺季的水平。林女士坦言,这是过去10年都没有过的。   随着OYO的闯入,那些无人问津的中小单体终于迎来了蜕变的机遇。“小而轻”的加盟条件+收益保底,OYO正用自身的规模、品牌、流量、技术、运营等优势全面赋能酒店营收。像金虎旅馆这样的案例俯拾皆是。   沈姐所在的塘栖古镇,是距离杭州市区最近的旅游重镇。今年8月,正是看中连锁化是大势所趋,沈姐选择与OYO合作,镇上开始有了第一家连锁酒店。作为本地人开的旅馆,沈姐的店以前多为年纪大的熟客光顾,加入OYO后,这种情况有了转变,“第一个感觉线上的客人多了,年轻的新顾客多了,然后是有品牌效益了。”   更直观的改变还体现在数据上,“入住率确实高了,都是80%以上,如果有钟点的话能到100%以上。” 沈姐认为,OYO在品牌和管理上给了很大支持,连锁酒店有品牌效应,我觉得这应该是个趋势。   OYO率先激活了消费群体对于下沉市场的品牌认知度,而下沉市场的品牌化趋势也在快速渗透到各个行业。品牌化发展意味着下沉市场正在进行消费升级,因为更多“小镇青年”对商品及服务质量提出更高要求,OYO对于下沉市场的消费潜力将被彻底释放。

受监管政策收紧影响,相关数据显示,第三季度投向房地产类的信托业务发行和成立规模均环比出现锐减。云南信托研究部近期发布的研报指出,从发行规模看,今年第三季度投向房地产领域的信托产品发行规模为2079.70亿元,环比下降827.35亿元,降幅28.46%。   规模锐减   云南信托称,2019年第三季度,信托业发行的集合信托计划规模达5971.71亿元,发行规模环比下降742.35亿元,降幅11.06%。其中,第三季度环比下降规模最大的为投向房地产类的信托业务。从发行规模看,今年第三季度投向房地产领域的信托产品发行规模为2079.70亿元,环比下降827.35亿元,降幅28.46%。   数据显示,2019年第三季度,信托业成立集合信托计划规模达4600.081亿元,环比下降501.13亿元,降幅9.82%。其中成立规模降幅最大的为投向房地产类的信托业务。不过整体来看,尽管规模环比锐减,但房地产信托产品仍然是其中占比最高的品种,占比为35%,较二季度下降8个百分点。   云南信托指出,受“64号文”影响,信托公司2019年下半年通道业务开展受限,监管部门对通道业务实行限额管理,要求不得新增;受“64号文”及《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》影响,房地产信托业务遭遇强监管。前融等传统模式开展的房地产信托业务受限。   用益信托统计数据也显示了这一趋势,7月至10月,我国房地产集合信托发行仅为2592.5亿元,同比下降21.2%。按月来看,7月至10月,我国68家信托公司分别发行544只、421只、424只和270只产品,融资规模持续下降,分别为798.92亿元、708.39亿元、646.96亿元和438.17亿元。   转向头部房企   业内人士指出,房地产开发过程是一个资金密集需求期,地产商在拿地阶段到预售前资金压力最大。按照现行规定,地产商在获得“四证”前无法从银行中获得开发贷。因此,从以往的实践来看,信托融资在拿地阶段和开工建设阶段都有运用,但主要在拿地阶段使用。   东方证券认为,历经多年发展,房地产信托融资规模持续扩大,房地产信托融资主要集中在拿地和前期开发阶段,是房企拿地的重要资金来源。信托融资产品多样、运作灵活,且主要应用于拿地阶段,直接作用于土地市场。因此,银保监会“23号文”对于信托的几种产品进行了点名监管,阻断信托公司为房企提供拿地资金。   一位中型信托公司的人士对记者表示,信托资金目前大约占了房企资金来源的30%左右,整体来看,不是主要的融资方式,但是由于信托业务整体比较灵活,仍是部分大中型房企融资的一个重要渠道。   东方证券认为,本次信托融资主要影响的是中型房企。万科、保利等头部开发商对于信托资金的使用度很低,信托融资收紧对于它们影响很小。中型开发商由于仍有较强的规模扩张诉求,获取土地的动力更为强烈,而信贷资源又相对有限,因此对于信托融资的使用度比较高。因此,本轮监管收紧,受影响最大的应该为中型开发商。百强以外的小型房企原本就难以获得信托融资资源,本轮收紧对其冲击也较小。综合来看,本轮收紧形成了两头松、中间紧的态势。在融资收紧之后,中型房企在资金压力增大的情况下,会选择将部分资产出售给头部公司,导致行业集中度提升再度加速。

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