来自 房产 2020-02-02 02:28 的文章
当前位置: 必发365最新登陆网址 > 房产 > 正文

普涨或普降,共享运营经验

经济日报-中国经济网北京11月5日讯 在新型城镇化和区域一体化轰轰烈烈展开之时,产业、城市、人口的格局也正在被重构。11月1日下午,由中国互联网新闻中心·中国网、中国网地产、全联房地产商会联合举办的“第五届中国城市运营商大会”在京成功举办,大会邀请了众多经济学家、行业领袖,共同探讨中国城镇化发展进程中产业、城市、人口共生发展的新格局。   在这种新格局中,产城将紧密融合,城市实现有机更新,社区充满着健康的环境氛围。而这离不开城市镇运营商的精心耕耘,也需要智能科技成果的支撑。   “‘2019中国城市运营商大会’旨在能为业界搭建起一个学习、交流的平台,总结国内实践的经验教训,树立样板,开启新思维,提升城市开发运营总体水平”,中国网项目管理部主任刘宇明在致辞中表示。   图为中国网地产总经理牟云静   中国网地产总经理牟云静表示,“我们期望通过线下交流、线上平台传播,有力推动国内城市镇运营水平升级,真正实现新型城镇化、可持续发展的城镇化。”   主题演讲:汇聚多方智慧,共商城镇运营大计   据了解,“第五届中国城市运营商大会”邀请了国务院参事室特约研究员、原国家统计局总设计师姚景源、华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康、全联房地产商会创会会长聂梅生,几位学术精英分析宏观大势,展望行业前景。   图为国务院参事室特约研究员、原国家统计局总设计师姚景源   姚景源表示,虽然中国经济增速面临较大的下行压力,但比预期好很多,接下来的经济仍然会保持“稳中求进”的总基调,这个“进”体现在5各方面:一在就业上稳中求进,二稳住了金融,三稳住了外贸,四稳住了外资,五稳住投资。   图为华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康   贾康则认为,“中国目前有接近60%的城镇化率,从数据上看已进入中后期阶段。城镇化进程位于加速期向减速期转换的区间,未来还有20几个百分点的增长空间。”   图为全联房地产商会创会会长聂梅生   聂梅生从数字产业和房地产的融合方面进行了解析,她认为,绿色建筑、健康住宅等必须和智慧化、数字化相结合才能升级、普及、普惠,而以物联网为基础的智慧家居已初步形成,全装修、高品质住宅的集成不应该是材料、系统的堆积,应该是设定品质目标后的物联过程。   图为佳兆业集团控股首席战略官刘策   作为中国城市镇优秀运营商派出参会的代表,佳兆业集团控股首席战略官刘策在会上搬出了城市运营创新方面的“三驾马车”:地产、城市更新、产业。他认为,企业应借城市更新加快转型升级。   图为亿达中国高级副总裁于大海   亿达中国高级副总裁于大海根据多年走过的历程,解读了产业运营企业的生长逻辑。他表示,“一定要做好产城融合,特别是城市配套,因为要优先满足在此落户的企业人的需求”。   图为翰同资本创始人王倩   无论城镇化的发展还是运营商的开发,都离不开资本的助推力量,本次大会还邀请翰同资本创始人王倩发表了以“新经济形势下资产管理与运营的机遇和挑战”为主题的演讲。   图为京东云高级总监、市场传播负责人陈慧菱   在全球城市从“数字化”向“智能化”迈进的过程中,运营企业如何拥抱数字化转型,转变运营赛道?京东云高级总监、市场传播负责人陈慧菱指出数字化转型的三大阻力来自团队、技术与流程,攻克阻力需要由上而下推动才能减少痛点。   圆桌一:转变角色,用心做运营   作为城镇化的主要载体,中国房地产业在起步、摸索、动荡、调整过程中逐步趋于成熟。开发商阵营在不断地进行分化,房地产产品也日渐丰富多元。中国所有房地产企业都面临着一个问题:转型之路在哪里?   最好的答案便是:将角色由地产开发商转向城市镇运营商。   在新型城镇化时代,运营企业如何提高运营效率?在本次大会的第一个圆桌论坛上,中信资本房地产部执行董事张平、富龙控股集团党委书记、董事长王诚、鸿坤产业集团执行总裁朱江、盈怀商业总裁王亚平、碧桂园服务首席市场官汪英武各抒己见,分享了各自的运营经验。   图为论坛现场   富龙控股集团党委书记、董事长王诚表示,运营是非常苦的,对于从地产商转变成运营商必须要下功夫。他还指出,要真正把过去地产商的做法观念转变过来,地产商盖房子的过程中讲求的是速度、流量,而做运营,就需要下工夫。   在提高效率方面,鸿坤产业集团执行总裁朱江表示主要从几个结合方面来入手:一是线上服务和线下运营的结合,搭建产业生态圈;二是将自主运营团队和外部渠道相结合;三是轻重项目相结合,比如在重资产的区域里再获取几个轻资产项目,可以提高资源使用效率。   盈怀商业总裁王亚平表示,提升产业运营效率首先要解决资源错配问题。   对于提高运营效率的路径,汪英武介绍道,碧桂园服务布局了400个城市,管理着5000个项目,每个城市平均管理项目十几个,“我们慢慢地把过去传统的社区的物业服务机构,变成一个城市的运营中心。我们利用互联网和数字化技术,包括智能化技术,把这个城市所有管理项目通过平台接入到这个城市运营中心,实现规模化和集中化的管控,提高运营效率。”   中信资本房地产部执行董事张平从资本方的角度分享了经验,她认为产业运营最重要的是找到长线资本,“从资本方视角看,我们过去管理的十几支基金一半以上都是美元基金,美元基金是长钱的,我们更注重的就是这种长线资本。”   圆桌二:用科技丰富运营手段   随着国内首个5G设备进网许可证的颁发,未来各个行业的数字化、智慧化水平将再次迈上新的台阶。5G的到来将影响到城市运营的各个方面,成为城市运营商的新机遇。   从运营商的角度来看,无论是引进的产业还是打造的社区,都少不了智能、科技的支撑,只有在新兴科技的驱动下才能实现产、城、人共生发展。   本次大会的第二个圆桌论坛正是要围绕“科技时代,运营模式的变革与创新”这一主题展开讨论:在科技时代,传统的运营模式怎样创新,让其更富有生命力?   据了解,这些参与讨论的嘉宾均为长期奔走于智能科技一线的人士,包括启迪智慧总裁魏明、当代置业执行董事兼总裁张鹏、鑫苑集团副总裁兼鑫创科技总裁陈立洋、葛洲坝地产总经理助理于昌勇、大悦城控股朝阳大悦城、长风大悦城副总经理郑铮等。   图为论坛现场   启迪智慧总裁魏明表示,运营商做APP需要把C端的感受和它日常的一些场景融合起来,同时把不同场景之间的孤岛链接起来。   当代置业执行董事兼总裁张鹏介绍道,“无论是信息化,还是物联网,都与建筑充分地结合,当代置业在信息化这条路上已越走越深,已将科技化、数字化与客户感受结合在一起。”   鑫苑集团副总裁陈立洋表示,鑫苑集团已经完成了基本业务的科技化重构,正在走向数据驱动路上,除地产业务之外,鑫苑集团还做了大量的与地产主业相关的科技地产的投资,“比如说我们的产城运营业务,投入了很多科技企业,包括科技园、科技小镇等”。   谈及葛洲坝的APP,于昌勇称,葛洲坝目前将APP与房子、业主相结合,“APP是一个门户,是面向所有的业主的一个门户,展示运营商的品形象、功能板块、服务愿景等等”。   京东云高级总监陈慧菱认为,“云”的运营难度较高,一家可靠的云计算平台可以为地产商创造出颠覆性的新概念、新思维,“我相信新的风口会来临”。   作为一个购物中心,朝阳大悦城是少有的拥有APP的项目,大悦城控股郑铮介绍道,朝阳大悦城APP是在2015年开始做的,现在装机量超过50万,DAU大概1.2万-1.5万,“我们认为目前就一个单体购物中心APP只服务于我这个购物中心,数据还算比较稳定。”   中国城市镇运营商企业百强揭晓 国内首个运营商联盟成立   在运营市场成为热点的当下,市场竞争不可避免地进入白热化阶段,对于运营商们的综合实力有着较大的考验。2014年,通过建立起包含创新发展、经济贡献、可持续发展、项目标志性、运营模式、经营规模等16项研究指标的标准体系,中国首个城市运营商综合研究评定体系——“中国城市镇运营商百强”就此诞生。   图为中国城市镇运营商百强代表   在第五届中国城市运营商大会暨2019中国城市运营商百强推介活动上,2019年第五届中国城市镇运营商大会百强名单于现场公布,不仅甄选出中国城市镇运营商领袖和新锐,还表彰了其中的佼佼者。运营商百强名单的发布,一方面在城市运营领域树立标杆,另一方面也有利于形成优势互补的良性格局。   图为中国城市运营商联盟成立   另外,为推动行业的发展,本次大会上还成立了国内首个运营商联盟,搭建资源共享平台,助力中国新型城镇化的高质量发展,这个联盟包含文旅、产城、城市更新、商业运营、物业服务、绿色科技、投资机构等多个维度的企业,同时将继续发挥中国网地产的媒体桥梁作用,搭建服务于产业链上下游企业的沟通、对话机制。

10月4日,万科企业股份有限公司发布10月份业绩公告,10月份,万科实现合同销售面积271.3万平方米,合同销售金额433.8亿元,同比减少19.8%。   不同于恒大、碧桂园等规模房企大范围的降价促销后的销售暴涨,万科销售相对平稳。今年前十月整体来看,万科累计实现合同销售面积3332.9万平方米,合同销售金额5189.9亿元,同比增长6.8%。   此外,9月份销售简报披露以来,万科新增加开发项目16个,合计占地面积235.2万平方米,计容积率建筑面积500.6万平方米,权益建筑面积374.7万平方米,需支付权益价款155.19亿元。   从公告披露的情况来看,16个新增项目分别位于漳州、南昌、杭州、烟台、青岛、长春、武汉、兰州、眉山、昆明、郑州等城市。公司新增物流地产项目5个,合计需支付权益价款5.71亿元,分别位于昆山、上海、佛山、嘉兴等城市。   万科披露的第三季度报告显示,1-9 月,万科累计实现营业收入人民币2239.1亿元,同比增长27.2%;实现归属于上市公司股东的净利润人民币182.4亿元,同比增长30.4%。   公告显示,前9月,万科房地产业务结算面积为1455万平方米,贡献营业收入人民币2125.7 亿元,同比分别增长13.6%和26.9%。   1-9月,万科房地产业务的结算毛利率为27.6%,较去年同期下降0.2个百分点。   此外,鉴于部分城市房地产市场调整,万科对个别存在风险的项目计提存货跌价准备。截至 9 月末,万科存货跌价准备余额为人民币30.6亿元。报告期内万科计提存货跌价准备人民币11.4亿元,影响归属于上市公司股东的净利润人民币7.8亿元。   值得一提的是,在地产行业进入白银时代的预判下,万科正展开一系列内部变革。   据悉,万科自去年启动的针对包括高管在内的全体员工职级工资体系重构,近日正在其各事业部落地。   按照新的工资体系,万科员工薪酬加入对岗位责任、投入和风险的评定,并根据责任变化而调整。也就是说,原本“底薪+绩效”的模式将采用“低底薪”及更侧重对岗位责任、风险、投入的考核方式。   这也被外界理解成“万科变相降薪”。不过,按照万科的说法,重构将拉通各业务和单位的职级工资评定标准,不存在普涨或普降。大部分员工的工资水平在本次重构中不受影响,重构的目的是激发员工和组织活力。   据澎湃新闻了解,去年万科已完成总部和物业BG的职级工资体系重构,其他各BG、BU则在今年上半年先完成业务梳理后,于近期开始推进职级工资体系重构。   万科推行的职级工资体系重构简言之是指,万科针对各BG、BU员工,无论工龄多长,无论何种背景和资历,都统一按其岗位的责任大小、投入多少和风险高低进行职级与工资评定。   万科方面表示,新职级工资体系的落地将让万科内部各业务员工职级工资标准统一拉通,按实际岗位的责任变化评定,做到能上能下。   具体而言,薪级体系由过去地产系统的28级扩展为50级,40-45是城市总级别,45以上为集团领导级别;职级体系上,由过去的V1-7的职级体系,调整为GP、SP、JP三级。   此前,据万科某区域事业部的人力员工向记者透露,“从我们区域来看,七成员工职级工资没什么变化,二成表现突出的人上涨了,一成左右的人有下调”。   万科方面回应称,过去的工资体系在职业经理人时代有效支持了万科的业务发展,2012年公司将战略升级为“城市配套服务商”,2013年提出事业合伙人机制,自此开启公司长达7年的“战略-机制-文化-组织-人”五位一体变革,作为组织变革的具体抓手之一,职级工资体系也势必发生相应变化,以服务于战略的实现和事业合伙人机制的深化。

近年来,我国三四线及以下城镇居民收入及支出増势明显,增速持续超越一二线城市。且一二线城市市场渐趋饱和、竞争格局相对稳定,越来越多的商家将目光投向了这片广袤的下沉市场,更强大的消费力和更迫切的品质提升需求,也促使品牌推陈出新,“因地制宜”。   下沉市场消费力升级,新兴增量市场崛起   在传统观念里,三线以下城市的消费者往往有着偏好低价商品的传统,这给许多人一种错觉,对于下沉市场,便宜的就是好,而这种观念正在改变。   但随着互联网电商发展和信息流通加快,消费者拥有了更透明的信息和方便的购物基础,“下沉市场”用户正和一二线城市的消费者一样,在自己能力范围内充分比较,选择最适合自己的商品。因此,市场其实并不存在“低端用户”,只有需求不被满足的用户。   更重要的是,下沉市场的用户虽然收入看似低于一二线消费者,但是由于生存成本的差距,反而具有更大的消费能力。以连云港这样较为知名的发达三线城市为例,单看收入,2018年,北京城镇居民人均可支配收入67990元,是连云港的2倍。但换个角度看,连云港在生存成本同样低的多。据了解,2018年,连云港市房价不到8500元/平米,这一价格只有到北京市场平均房价的1/5。   虽然,收入是北京居民的1/2,但在住房这样的硬性支出低于北京的1/5,这还不算物价等差距。所以,连云港人在“可购物支出”的能力可能远超很多人的想象。需要强调一下,这并非说连云港人有很强的消费能力,而是说,他们的消费能力可能高于很多人一直以来的认知,存在认知偏差。   这重新认识了低线城市的消费能力后,最近,京东提出了一个新说法,他们将这部分人群定义为:隐形新中产——下沉市场中的第一批觉醒者,对于品牌和品质的追求,已和一二线城市消费者没有本质区别。   OYO赋能单体酒店品质升级,满足隐形新中产消费需求   随着市场对于“隐形新中产”的逐步了解,他们真实的消费能力也对原有的服务质量提出了新的要求。以酒店行业为例,经过十年的黄金发展期,从数量上来看中国的连锁酒店行业、中高端行业都进入了长期的发展瓶颈期,但是他们只是庞大的酒店数量中的冰山一角,在众多下沉市场,充斥着大量服务质量不过关的微小单体酒店,他们占据中国酒店数量的85%,而这些酒店已经无法满足“隐形新中产”的日益提升的消费需求。   也就是说,在下沉市场,隐形新中产在旅游住宿端的消费热情被长期压抑,因为他们无法找到满意的服务产品。这也就不难理解为了进入中国仅一年半的OYO酒店会被称为酒店业的拼多多了,很简单,OYO酒店做对了一件事件:整合单体酒店,为消费者提供与之匹配的的服务产品,释放了隐形新中产的消费需求。   据了解,加盟OYO酒店的单体酒店价格区间大多在100-200元间,房间数量也较少,很多都是无法达到传统连锁酒店加盟门槛的小酒店,由于缺乏品牌效应和服务体系,这些单体酒店面临着获客难、经营服务能力低、盈利水平不高等痛点。虽然有转型升级的迫切需求,但传统连锁加盟模式的门槛很高,自我改造的成本也不低。OYO酒店在激活单体酒店市场存量的同时,降低消费者的住宿成本,提升住宿体验。   OYO酒店对于单体酒店的改造可以总结为“小、快、灵”。改变小,用最简单的方式改变原来运营模式、服务质量;速度快,平均改造周期只有半个月,让加盟酒店迅速进入市场;效果灵,OYO酒店2.0的保底模式,让酒店的营收有了保障。   同时,OYO酒店拥有海量的线上流量,可以导入到加盟酒店,实现了消费者和加盟酒店的连接,形成完成的市场闭环,推动了酒店行业乃至旅游行业的供给侧改革和消费升级。   中国酒店业的格局维持了许多年,OYO的出现彻底了打破了平静。洞察到市场的变化趋势以及供给侧的痛点后,OYO用创新的模式和强大的运营实力推动着下沉市场的改造升级。隐形新中产的消费升级,也逐步将下沉市场变成中国经济发展的新引擎。

本文由必发365最新登陆网址发布于房产,转载请注明出处:普涨或普降,共享运营经验

关键词: