来自 房产 2020-02-09 10:35 的文章
当前位置: 必发365最新登陆网址 > 房产 > 正文

10月40城土地市场量价齐跌,海南换挡

中新经纬客户端11月1日电 11月1日,上海易居房地产研究院发布《2019年10月40城土地市场报告》。报告显示,10月,40个典型城市土地成交面积环比下降7.9%,移动平均土地成交均价环比下跌3.8%,量价齐跌;一二线城市地市量价齐跌,三线城市量升价跌。   40城整体量价齐跌,溢价率继续下降   根据报告,10月,40城土地成交建筑面积4044.1万平方米,环比下降7.9%,同比下降10.3%。8月份土地成交量下降明显,9月土地成交面积略微增长,10月份继续快速下降,开始进入较明显的降温趋势之中。1-10月,40城土地成交建筑面积43503.9万平方米,同比下降4.4%,降幅继续扩大。   此外,10月,40城土地出让金收入为1650.2亿元,环比下降33.5%,同比增长0.2%,土地出让金明显减少。1-10月,40城土地出让金收入22097.6亿元,同比增加15.7%,增速回落1.5个百分点。   分城市来看,1-10月,40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、北京、武汉、和南京,土地出让金总额分别为2284.7、1382.1、1332.2、1305.7和1282.1亿元。其中,杭州土地出让金最多,并且远超过第二名上海,南京和广州同比增速超过70%。   10月,40城移动平均土地成交均价为5090.7元/平方米,环比微幅下跌3.8%;同比上涨23.9%,为3月以来首次涨幅收窄。   报告显示,10月,40城土地成交溢价率为14.3%,相比9月下降2.4个百分点,已经连续4个月下降。分城市来看,10月,40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为襄阳、东莞、沈阳、武汉和荆州,土地成交溢价率分别为44%、40%、33%、22%和22%。一线城市中,除了北京溢价率高于10%,广州仅为3%,上海和深圳均为0%。   二线城市地市全面降温态势初显   根据报告,10月,4个一线城市土地成交建筑面积为255.4万平方米,环比下降36.8%。6个月移动平均成交价为14431.4元/平方米,环比下跌%,同比下跌2.5%。   报告指出,一线城市房地产调控政策严厉,土地出让面积相对有限,房企补库存需求相对较大,因此其土地成交量不仅取决于需求量,更多时候还受到供给量的较大影响。9月,一线城市土地供应量相比8月仍有小幅增长,成交数据通常滞后供应数据一个月,因此10月成交面积的下降更多是受需求量下降导致。   10月,二线城市土地成交建筑面积为2825.8万平方米,环比下降9.1%;6个月移动平均成交价为4858.5元/平方米,环比下跌5.4%,跌幅扩大。9月,二线城市地价接近2017年9月5421.9元/平方米的历史高点,10月份初步确立反转趋势。报告预计,未来几个月地价将进一步下跌,向合理水平回归。   此外,报告显示,10月,三线城市土地成交建筑面积为962.8万平方米,环比增长9.5%;同比下降10.9%。6个月移动平均成交价为2719.0元/平方米,环比下跌4.0%。   易居研究院研究员王若辰表示,随着棚改目标的大幅下降和购买力的透支,多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场未来几个月地价或将继续下跌。此外,在政策的影响以及市场内在的地价调整需求下,预计未来几个月40城土地市场将进一步降温,逐步向合理水平靠近。   

海南房地产营销圈内,流行着这么一条铁打的定律——干营销不过40。兆鹏刚好超过这个年龄段。“我们这些人是从岛外过来的,真的顶不住,那就只有走人。”   他亲眼目睹岛内这波房地产动荡的悲壮。过去十多年,无论是海口的美兰,还是三亚的凤凰,给人印象最深的就是应接不暇的楼盘广告。然而今年前三季度,海南全省房地产开发投资同比下降28.1%;房屋销售同比下降44.6%。   “壮士断腕”之后,前三季度,海南全省GDP为3865.79亿元,同比增长5.5%,跑输全国6.2%的平均水平。   实际上,海南传统优势产业农业、工业、旅游业等,增速相较此前,均出现不同程度的回落。   拥有中国唯一的热带区域,海南先后被定为自由贸易试验区、中国特色自由贸易港后,似乎拥有繁荣的未来,但抵达未来途中的故事,仍让各行各业人士五味杂陈。   或许,这是必经之路。   创新海南   10月31日早上8:40,海南省博物馆二期多功能厅,6台摄像机一字排开,可容纳近200人的报告厅,被从各地赶来的记者填满。   一场中国自由贸易试验区制度创新案例的新闻发布会正在举行。短短20多分钟,10项制度创新案例在大屏幕上被一一呈现。这是从将近300个案例库里精挑细选的成果。   从“43260亿吨”到“9800亿吨”,海垦集团旗下海南橡胶集团前后7年,产量指标经历了“自由落体式下降”。   天然橡胶是海南最大的传统农业,海南橡胶又是海南省最大的国企上市公司,但海南橡胶成本又比不过东南亚,前几年每年亏损10亿元左右。   海南橡胶的困境是海南第一产业的缩影。   不过,海南橡胶已经涉过了“险滩”,去年公司扭亏为营,实现盈利2.29亿元;今年上半年营收是59.36亿元,同比增长13.21%。   它的翻身案例被放大到上述新闻发布会上,以市场化绩效管理为基础的改革创新机制,成为当地传统产业的救命“稻草”。   旧潮褪去   楼市成交腰斩,兆鹏身边70%的同行都消失了。   以往,他每天必做之事,是一天结束之后第一时间收到销售报表,比对各个楼盘销售数据;现在?不用看,看了也是“鸭蛋”。   兆鹏2004年被公司调派到海南项目,一待就是15年。如今,他是海南一家本地房企的营销负责人。“你去滨海大道兜一圈,从儋州到洋浦,马路两旁单楼盘就10多个。最近两个月,这些项目的销售业绩,要不0套,要不1套。文昌市有个TOP6房企开发的项目,5月份拿到预售证,至今也就卖了不到20套。”   2016年以来,这个中国唯一的热带海岛上,伴随建设自贸区而来的,还有全域限购政策。一年半时间流逝,楼市从疯狂走到萧瑟。   2018年以前,房地产曾为海南GDP贡献将近“半壁江山”。“临海那些成交大县,现在备案面积都是按千平方米计算。过往惯例,单独一个楼盘一次销售基本都以万平方米起步。”兆鹏算了一笔账,现在海南一个县卖出的房子,还不及以前一个项目多。   销售面积萎缩,意味着客户越来越少。兆鹏从操盘海南第一个项目开始,接触的购房者95%都是外地客户。2010年之后,海南经济进一步发展,陆续有外地职业经理人跑来这里落户——这些该买房的人早买了,如今能够拥有海南购房资格的数量很少。   罗莉的感触更为深刻。她20年前来海南上大学,毕业后在这里安家。她是那种典型的销售员:穿搭得体,善于言辞,一较真起来,就现身说法:她对房子天生狂热,一有点现金就投入房产。   2016至2017年间,罗莉享受了一波行业高涨的红利。当时她在一个打养生概念的楼盘里做销售顾问,从东北赶来的客户络绎不绝,颇丰的收入曾令她轻松应对5套房的按揭贷款。   好景不长,海南全域限购“出击”之后,她手头购入的5套房子几乎变成“烫手山芋”。   转战海口某千亩刚需大盘的罗莉,此刻正“开导”一位外地人,“落户简单一点,我们这个盘有很多新海南人购买,外地客和本地人的比例大概各占一半。”   午后2点,偌大的销售中心里只有零散两组客户,罗莉们使尽了浑身解数。   新风徐来   海口复兴城互联网创新创业园,是海南省重点打造的一个创新创业基地。马亮的日常工作,几乎都是围绕这个园区的招商运营展开。   他是这个园区投资公司的副总经理,“海南建设自贸区一年多,园区的企业注册数量一下子增加了一两百家。2017年园区税收仅达到五六千万元,去年已经提到4.2亿元,今年前9个月已经9.3亿元。”   从前到访考察的,多数是规模较小的互联网企业,现在每周大概有10-20家规模更大、业态更广的企业上门调研。变化源于园区这些主角的排列组合调整。   “去年4月以后,海南从省里到园区,都开始加强对大企业的引进,促进了很多中国互联网100强进驻。”马亮说。   最新一个进驻的是字节跳动。去年11月,马亮陪同海口市相关领导前往北京拜访字节跳动创始人张一鸣,时隔一个月,张一鸣回访海口。   国庆后,包括58同城CEO姚劲波,芒果TV总裁蔡怀军,闪送联合创始人于红建,分众传媒合伙人丁晓静,快看漫画创始人兼CEO陈安妮在内的一队互联网企业创始人,也冲着海南自贸区来了。   过往,房地产一业独大。在去年4月发布的《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》中,互联网产业被列为海南未来要发展的十大产业之一。前三季度,在海南固定资产投资同比下降16.3%的前提下,信息传输、软件和信息技术服务业投资增长5.9%。   沿着海口市江东大道一路前行,两旁大片光秃秃的黄土地,有的大型机械已经进场,尘土飞扬;更多则是被一圈圈蓝色的围挡密密麻麻包围着。   2018年6月,海南宣布启动海口江东新区规划建设,将其作为建设海南自由贸易试验区的重点先行区域。   9月底,海口市长丁晖公开表示,江东新区按照商务总部区、金融区、临空经济区、海南国家会展区、设计园区、科教园区等六大产业园区布局,32个意向落地项目正在紧锣密鼓谈判。   江东大道与兴洋大道交叉处,一座金黄色、造型独特建筑与88米高观光塔并排耸立着,这是江东新区展示中心。目前尚未对外开放,不过一名现场保安告诉经济观察报,“每天都有来自北京、香港、台湾或国外的考察大团过来,他们以企业名义率队,有时多达200人。”   观光塔成为这些企业远瞰整个区域、挑选地块的一个绝佳观察点。一名知情人士透露,目前江东新区批下的土地,每亩价格至少超过100万元。政府甚至设置了严格的准入门槛——进驻企业必须是世界500强,每年必须贡献产值100亿元。   人之战   王忠与朋友聊天总会提起,没想到自己会切入旅游业。从1996年下海南,他已经在这扎根超过20年。   此前,王忠的主要身份是海南红杉科创实业有限公司的创始人,这是一家从事绿色建筑的高科技企业。   4年前,海南省提出促进旅游业发展,要求各个厅局上报特色旅游项目。农业厅将方向定在互联网农业小镇,并组建项目工作小组,作为民营企业家之一,王忠也参与其中。   一年后,海口市石山镇,要举办火山自行车文化节,王忠琢磨出一个“人民骑兵营”的旅游项目。   但项目第一年就遇到大难题。从打造传统自行车驿站,到与海南各个旅行社合作,再到锁定企业团建,他前后变了三次,都没走通。   “我这个旅游项目,目标市场压根不是岛外人,必须是本地人。海南的旅游格局是,70%的客人直接去了三亚,只有30%留在海口。”王忠原以为三亚旅游更加繁荣。   事实大相径庭。一次行业交流会上,同行纷纷诉苦,三亚更难做。因为人口更少。   现在,王忠正尝试在体育旅游这个定位上做突破,但前路漫漫。今年以来,他在旅游板块的营收相比去年下滑了至少40%。   整个海南,旅游行业的态势也不算好。前三季度,全省接待游客总人数5600.67万人次,同比增长7.1%;实现旅游收入707.63亿元,同比增长10.2%。这两个增速,相比去年同期一致出现下降。   王忠在想方设法拉客。他说,一方面,海南在文化挖掘不够深入;另一方面,越来越多的国家实现免签或落地签,巴厘岛、东南亚旅游,无论是旅游成本还是自然风光,跟海南相差不远。   罗莉也在挖空心思进行一场“客户保卫战”。她正准备带上客户参观样板间,一扭头的功夫,一位同事走过来“截胡”。   同样迫切的,是那些科创企业。王忠的红杉科创,砸钱最多的一年,王忠为红杉科创的研发投入将近800万元,其中人才成本占据70%左右,更难的是你拿钱也招不到。   “海南本身知名高校匮乏,海南大学培养的人才大部分毕业后选择北漂,所以本土的高科技企业面临很多招人困难。”海南海旗网络科技有限公司的一名技术总监告诉经济观察报,目前他们急需的涉及大数据、人工智能AI、区块链等技术应用方面人才,海南本土几乎为0。   10月24日,海南省新一轮户籍制度改革横空出世,两条新的措施引人注目:一是基本取消本省落户限制;二是取消农业户口与非农业户口性质区分,统一登记为居民户口。   但马亮反问,真正的人才,会冲着一点政府补贴进来吗?   “当然不会,他们更看重机会。”   海南省委新闻发言人、省委副秘书长、省委深改办常务副主任孙大海介绍,最近,国内外专家齐聚探讨如何建设自贸区;中央相关部委正在紧锣密鼓推进自由贸易港政策出台,“今后2-3个月,应当会有一波又一波的好消息。”陈博

■本报见习记者 吴晓璐   近年来,“房住不炒”一直都是楼市调控政策主基调。刚刚过去的“金九银十”,楼市以清淡收官。近日,《证券日报》记者走访北京部分地区发现,多数房产中介对年前楼市价格预期为“稳定”,并认为“一段时间内房地产政策不会放松”。   如是金融研究院院长、首席经济学家管清友对《证券日报》记者表示,从中央对房地产的政策来看,“房住不炒”的主基调依旧很明确,短期政策就算不再加码,也不太可能全面放松,但是“一城一策”还是会持续进行。   “从调控效果来看,目前基本能达到稳定地价、稳定房价、稳定预期的目标。住宅市场价格运行平稳,涨幅普遍收窄,重点城市成交分化显著。”管清友表示。   商品房库存创新高   “上半年出现过一小波销售行情,房价小幅上涨,但下半年就又跌下来了,成交比上半年清淡很多,最近北京二手房的库存是近年来最高的。”近日,记者走访时,链家一位房产中介如是说。   诸葛找房数据显示,截至10月27日,40城10月份共成交2149.3万平方米,环比9月份下降16.4%。9月份重点40城新房销售面积2079.24万平方米,环比8月份微升6.8%,同比微升1.2%。   过完冷清的“金九银十”,大多房产中介认为年底前不会上涨。“现在市场上基本没有炒房的,都是刚需。”我爱我家一位房产中介员工告诉记者。她认为,春节前价格不会有大的波动。“年底前可能还会降一点儿,但是一般春节后大概率小幅上涨。”   中原地产数据显示,截至10月底,北京商品房住宅库存高达7.12万套,刷新了最近8年的最高纪录,比本轮楼市调控之前的4万套,上涨库存高达3万多套。   中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者表示, “北京楼市库存与信贷政策有关,目前北京市场高比例非普通住宅,基本都要按照首套房40%、二套房80%计算首付,购房人购买能力不足。”   “一城一策”会延续   “从中央层面看,7月30日中央政治局会议强调房住不炒定位,落实长效调控机制,明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。此次会议确定了三四季度的政策基调,对市场情绪、后续政策的跟进起到了关键引导作用。”管清友对《证券日报》记者表示,本轮经济周期下行过程中,货币政策合理充裕,且并不打算重启房地产周期以拉动经济。   今年《政府工作报告》指出,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。此后,相关部门从政策和监管等多方面加大对房地产市场调控。   今年4月份和5月份,住建部先后对房价、地价波动较大的10个城市进行了预警提示。7月份,财政部、住建部公示了2019 年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单,大力推进租购并举住房制度建设。8月份,住建部明确将加快推动住房保障立法。   另外,为防范房地产企业过度融资,银保监会、国家发改委、央行分别从信托领域、企业发行外债、贷款投放三方面共同防范房地产市场风险。   7月份,央行对银行信贷结构调整优化提出4点要求,其中包括保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。另外,央行要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。   8月份,央行三次强调不将房地产作为短期刺激经济的手段,避免把房地产工具化,按照“因城施策”的基本原则,持续加强房地产市场资金管控。   8月25日,央行就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜发布公告,明确自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。   私募排排网基金经理夏风光对《证券日报》记者表示,今年新提出的房地产“去工具化”,仍然是延续了“房住不炒”的目标定位,避免将房地产当作刺激经济的手段,这和以往经济增速下滑时期的政策举措有明显不同。“一城一策”和房贷利率新政则是针对不同区域的灵活安排,有稳亦有控。在不放水、不刺激的基础上,总体上达到了稳定市场、稳定预期的效果。   房企业绩分化将加大   截至10月底,A股120家房地产企业已经全部披露了三季报。《证券日报》记者据东方财富Choice数据统计,前三季度,120家房企实现营业收入1.43万亿元,同比增长21.81%,实现净利润1307.14亿元,同比增长10.66%。但是业绩实现增长的只有67家,占比为55.83%。   “资金压力仍将是房企主要挑战,在地产企业积极营销势头带动下,销售增速或能继续小幅回升。在融资渠道紧张的背景下,龙头房企的在融资成本和高周转方面的优势更加凸显,对客户的吸引力也比较强,业绩分化也会进一步拉大”,管清友表示。

本文由必发365最新登陆网址发布于房产,转载请注明出处:10月40城土地市场量价齐跌,海南换挡

关键词: