来自 房产 2020-03-17 07:52 的文章
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一线城市表现冷热不均,三季度北京一手住宅成

国家统计局日前公布数据显示,9月份商品住宅销售价格涨幅基本稳定。具体到70个大中城市,9月新建住宅价格环比上涨的城市个数是53个,是今年以来最少,下降的城市个数是12个,是今年最多。二手住宅价格环比上涨的城市有40个,个数为今年以来最少,下降的城市有28个,为今年以来最多。   这样的局面确实来之不易。今年年初,楼市出现小阳春。中央和有关部门强调和落实“房住不炒”定位,特别是提出不将房地产作为短期刺激经济的手段。各地坚决贯彻党中央、国务院部署,进一步落实房地产长效管理机制,实现了价格总体稳定、略有升降的局面。   房地产投资也比较平稳。今年1月至9月房地产开发投资的增速累计基本稳定在10%以上,投资比较平稳,房地产的销售略有下降。   不过,每当经济增速有所放缓,总会有一种声音出现,那就是应该放松对房地产的调控,利用楼市的上涨拉动经济上行。今年第三季度我国GDP增速为6.0%,创下了多个季度以来的新低。用房地产来刺激经济的说法也应声而起。   面对这样的声音,我们除了充分注意到国内经济稳定发展确定性支撑因素仍然有许多之外,更应该清醒地认识到房地产市场的发展与宏观经济的关系。   房地产的产业链长,对经济的拉动作用明显。对于地方政府而言,房地产开发和投资的加码,可能会为当地带来更为漂亮的GDP数据。然而,一旦不根据实际情况大肆放松调控,将房地产作为短期刺激经济的手段,过度依赖房地产对经济的拉动作用,可能会带来房价暴涨,积累大量泡沫。   房地产市场的发展既是经济问题,也是民生问题。任由房价过快上涨,住房的投资品属性不恰当地膨胀,炒房现象频现,将会扭曲住房的本质属性,群众住有所居的实现受到阻碍,并且对群众生活条件的改善、消费增长构成巨大压力,对结构调整、经济发展构成巨大风险,对经济发展的挫伤性也会逐渐显现。   “房子是用来住的,不是用来炒的”这个政策定位,是经济持续健康发展的长期要求。一段时间以来,坚持“房住不炒”,“一城一策”调控取得的初步成效来之不易。应该明确的是,越是存在经济下行压力的时候,越应该保持定力,珍惜调控成果,继续促进房地产市场平稳健康发展,不将房地产作为短期刺激经济的手段。当然,房地产市场的平稳不仅是不大涨,过快的下降也不是平稳。作为负有调控主体责任的地方政府,应进一步加强监测研判,必要时进行政策微调,警惕楼市出现过快下降趋势,避免大起大落。

今年第三季度,商品住宅市场正逢“金九银十”楼市传统销售旺季,但北京市一手普通住宅市场并未因旺季的到来而出现销售额暴涨的情况。近日,第一太平戴维斯发布2019年第三季度北京房地产市场研究报告。数据显示,季度内北京一手普通住宅市场供应端环比、同比分别下降1.7%、24.7%;成交面积135万平方米,环比下降31.8%、同比上升26.9%。   第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示:“今年三季度,政府明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,表明房地产行业正在回归理性。事实上,从长远的角度来看,中国经济仍在稳步增长,而中国房地产在未来很长一段时间仍将保持着一定的成长性。”   针对2019年最后一个季度的市场走势,第一太平戴维斯方面分析认为,房地产市场整体仍将以稳定发展作为第一要义。住宅市场方面,结合三季度以来政府多次发布房地产金融相关政策来看,针对房地产市场的资金监管仍处于严格调控状态。

住宅地价涨幅连续6季度放缓 一线城市表现冷热不均   时代周报记者 谢中秀 发自北京   种种迹象表明,地市秋意渐浓。   时代周报记者梳理2015年第一季度至2019年第三季度近四年来全国住宅地价走势情况发现,全国主要城市住宅地价均价已经从5305元/平米涨到了7385元/平方米,涨幅达39%。   在此期间,随着2016年底新一轮调控开始发力,地价涨势被遏制。若排除2018年第二季度和2019年第三季度,全国住宅地价环比涨幅连续8个月收窄。   自然资源部直属中国国土勘测规划院近日发布的《2019年第三季度全国主要城市地价监测报告》也显示,截至2019年第三季度,住宅地价同比增速已经连续6个季度放缓。   根据《2019年三季度报告》,在短暂的二季度冲高之后,三季度全国主要城市住宅地价环比增幅重回收窄通道。2019年第三季度,全国主要监测城市住宅地价环比增长1.24%,较上一季度下降0.46个百分点。   “调控政策和资金趋紧是最主要的原因。”同策研究院总监张宏伟对时代周报记者表示,“今年六七月份以来,房企融资环境不断收紧,另外市场销售回款速度放慢,两个因素都直接导致了企业的资金面紧张,所以房企拿地趋于谨慎,地价增幅放缓。”   在政策持续加码的效力下,地价涨幅放缓或已成定局。“受扩大土地供应、改革出让方式和加强监管整顿多维度举措影响,土地溢价率也持续走低。”交通银行金融研究中心资深研究员夏丹在接受记者采访时表示。   地市凉意来袭   这一轮地市凉意覆盖了全国大部分区域。   根据《2019年三季度报告》,第三季度,无论是从全国维度,还是分重点区域和一二三线级别城市来看,住宅地价环比增速都有所回落。   在全国范围内,2019年第三季度,全国共有94个城市住宅地价环比上涨,较一季度减少8个,另有7个城市住宅地价环比下降,较上一季度增加6个。此外,长三角、珠三角、环渤海三大区域三季度住宅地价涨幅均有所回落;一线、二线、三线城市住宅地价环比增速较上季度分别下跌0.25个百分点、0.71个百分点和0.25个百分点。   二季度短暂冲高是三季度回落幅度凸显的原因之一。“今年年初,受政策调整预期,以及房企资金面宽松等因素影响,地市呈现了一波‘小阳春’。”张宏伟表示。   如果拉长时间轴,近四年全国主要城市地价走势中,有个明显转折点,即2017年第二季度—2015年第一季度至2017年第二季度,我国地价环比增幅持续走高,但在2017年第二季度之后,则向下收窄。   “这轮调控从2016年9月30日就已开始,但由于政策具有惯性和滞后性,所以数据显示2017年前两个季度我国地价仍保持一定增长态势。” 上海中原地产市场分析师卢文曦表示。   “整体来看,受前期市场运行惯性、房地产市场分化以及政策效应滞后性等多重因素影响,一线城市住宅地价仍处高位盘整,三线城市则有明显上升迹象。”中国国土勘测规划院也在《2017年第二季度全国主要城市地价监测报告》中解释。   “2017年房地产调控和供给侧改革明确要求各地合理安排住宅用地供应,并编制完成住宅用地供应中期和三年滚动计划,热点城市都着力提高了住宅用地的供给力度。同时各城还积极探索新的土地出让模式,如对土地出让设置最高限价、限地价竞房价/竞自持面积/竞投养老设施面积等。” 夏丹指出。   一线城市冷热不一   城市间的微观差异也在显现。   四个一线城市中,北京和深圳仍有热度。10月15日,北京推出亦庄旧宫、大兴孙村和通州马驹桥三宗地块,其中位于五环内的旧宫地块最终以49次举牌、总价44.3亿元、溢价率34.2%被电建+京能联合体拿下。   深圳今年6月一次性出让5宗宅地、吸引30余家房企争夺后,10月23日,再挂5宗宅地,起始总价126.78亿元,拟于11月22日出让,吸引市场关注。   但上海和广州地市颇有“凉意”。10月,上海挂出5宗地块,2宗宅地、3宗商地,其中宝山区杨行镇宅地曾于2018年挂牌出让,但当时根据出让人申请,中途终止了出让。时代周报记者注意到,2019年9月该地块再次挂牌,已下调起拍楼板价近5000元每平米。10月14日,该地块以底价成交。   在广州,据克而瑞广州区域统计,10月已有6宗宅地临时撤牌。其中,10月24日,天河广氮宅地终止网上挂牌。同日挂出的白云江高镇宅地、从化太平镇宅地均因故终止出让。   “受市场大环境影响,广州今年下半年地市转冷,政府为规避流拍给市场带来的负面影响,故本月宅地频频撤牌。”克而瑞广州区域判断。   更为直观的价格方面,中原地产研究中心数据显示,今年前三季度北京和广州溢价率分别下降27.36%和33.57%。另据中国国土勘测规划院数据,上海地价同比环比下降明显—在2018年第四季度和2019年第一季度,上海市住宅地价环比为负增长,分别为-0.25%和-0.17%;从同比来看,2019年第三季度上海市住宅地价也呈现了负增长。   中原地产首席分析师张大伟向时代周报记者解释,整体来说,上海和深圳的楼市比较坚挺,房价也处高位,连带地市表现较好。对北京来说,北京市场也非常优异,但是由于北京土地全面限价,并且供应多,所以价格较为稳定。但广州则是近期市场表现较弱,土地溢价率开始明显下调。   除了四个一线城市,热点二线城市之间的地价走势也出现分化。。   2018年,杭州以2489亿元土地出让收入夺得全国第一,但在地价方面,却有些褪色。中国国土勘测规划院数据显示,今年三季度杭州住宅地价环比呈现负增长。   而与杭州“一衣带水”的宁波表现亮眼。2019年第二季度和2019年第三季度,宁波已经连续两个月保持环比增幅3%的高速增长。   卢文曦对时代周报记者表示:“在今年稳房价、稳地价、稳预期要求下,杭州针对较热的土地市场火速出台了针对性政策,6月底开始在土地出让环节实行‘双限’。受此影响,杭州地价降温明显。当一个城市限制较多,资金自然而然会转去其他城市,宁波就是受益于杭州调控从严,承接了热点城市外溢资金投向,从而使当地地市热度上升” 。

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