来自 房产 2020-04-16 00:09 的文章
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数字化是抢红利关键,四层及以上楼房需安电梯

“金九”到来,楼市未出现往年同期繁荣局面。国家统计局10月21日发布的70个大中城市房价数据显示,9月新建商品住宅和二手住宅,环比价格上涨城市为53城与40城,数量较上月分别再减2城和3城。   业内人士解读到,临近年末,房企为回笼资金,频出“以价换量”销售策略,带动各等级城市房价环比涨幅以稳或微跌为主。如果政策回归中性,将一定程度上推动交易市场小幅反弹。但在中央“房住不炒”导向下,再难出现房价暴涨局面。   ■新房价格环比微涨   进入9月,从新房和二手房涨价城市数量来看,总体仍现降温态势,但步入“金九”传统销售旺季,房价增速降幅较前几月有所收窄,新建商品房价格较上月环比微升。   具体来看,9月,一、二、三线城市新建商品房价格分别环比上涨0.4%、0.6%和0.8%,涨幅均较上月扩大0.1个百分点。   “‘金九’期间新房市场‘以价换量’使得大部分购房者购置市区或者高端楼盘,成交结构的变化带动价格上涨。”诸葛找房数据分析师国仕英表示,总体来看,受调控政策影响,各等级城市新房销售均价趋于稳定或小幅上涨,与国家调控基调“稳”相贴合。   值得注意的是,广西南宁继8月领涨后,再次成为9月房价指数环比涨幅最大的城市。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,这与部分投资投机需求进入以及购房需求释放等因素有关。“后续预计房地产管控或进一步升级。”   相较新房涨势,二手房价继续呈现稳中有降走势。其中,一、二、三线城市二手房价环比涨幅分别为0.3%、0.2%和0.7%,除一、二线城市涨幅与上月持平外,三线城市涨幅回落0.1个百分点。   严跃进指出,二手房涨价城市减量叠加房价增速回落,均说明二手房市场不再强势。眼下二手房市场进入淡季,购房需求下降,导致二手房房东降低挂牌价格,其实际成交价格也会有所下跌。   “此外,部分城市置换需求较为迫切,在新房降价销售背景下,为将手中小户型房屋出售置换大户型房屋,降价力度有所增加。”国仕英分析补充道,三线城市二手房市场量级更小,因此价格下滑更加明显。   “需要警惕的是,近期包括上海、南京、天津、燕郊和三亚等城市人才购房政策略有放松,从预期角度看,或推动购房需求继续释放,进而容易带动房价反弹。”严跃进说。   ■开发投资增速止跌   从投资角度看,9月,企业方面拿地态度依旧保守,不过投资热情相较前几月有所回温。1-9月,房地产开发企业购地面积为15454万平方米,同比下降20.2%,降幅比1-8月收窄5.4个百分点;土地成交价款8186亿元,下降18.2%,降幅收窄3.8个百分点。   房企拿地面积降幅收窄,一定程度上缓和了房地产开发投资额增速连续4个月下行的态势。1-9月,全国房地产开发投资98008亿元,同比增长10.5%,增速与1-8月持平。   严跃进表示,今年上半年土地数据相对低迷,但近期来看已有所改善,比预期走势略好,也说明了开发投资的韧劲。“当然,房企对于土地市场总体以保守为策略,除非是联合拿地,否则购地方面依然不会太激进;部分房企近期采取了逆周期拿地策略,土地溢价率不高,有效控制了购地成本。”   从销售面积看,今年1-9月商品房销售面积119179万平方米,同比下降0.1%,降幅比1-8月收窄0.5个百分点。“该指标充分说明了当前房屋交易市场虽然是降温的,但绝对不悲观。”严跃进指出,虽然市场普遍认为今年楼市“金九”成色不足,但这更应该理解为楼盘供应增加,进而导致具体楼盘的看盘询价数量是有所减少的。   “到了10月,受部分城市定向限购等政策的影响,市场预期或有改善,这也容易带来一定的市场交易反弹。”严跃进进一步指出。   ■双向调节 平稳为主   今年8月,央行提出利率并轨以来,北京、深圳等地银行率先“换锚”,不同程度提高房贷利率水平。据融360大数据研究院发布的最新监测数据显示,9月当月,全国首套及二套房贷平均利率分别为5.51%和5.83%,环比上涨4个和5个基点,实现全国房贷利率4个月连涨。   企业方面,自今年“小阳春”过后,受政策影响,融资渠道全方位收紧,包括信托融资、债券发行以及开发贷等。   央行调查统计司司长阮健弘近日介绍,今年前三季度新增房地产贷款4.6万亿元,占新增人民币贷款的33.7%,比去年全年低6.2个百分点。其中,新增房地产开发贷款1万亿元,占同期各项新增贷款的7.7%,占比较去年全年降低3.9个百分点;此外,房企累计境内债权融资5144亿元,同比下降10.5%,较2018年全年减少8.98个百分点,延续2017年以来的持续下降态势。   进入9月后,房地产调控政策发布依旧密集。比如,9月2日,上海银保监摸底信托公司房地产及通道业务;9月4日国常会要求,提前下达明年专项债新增额度,但明确规定不得流入房地产领域等。   据中原地产研究中心统计数据显示,9月单月全国房地产调控政策发布次数高达48次,前9个月房地产累计调控385次。“整体来看,2019年房地产调控政策的密集程度依然刷新历史纪录。”中原地产首席市场分析师张大伟表示。   “房地产调控原则是乱必调,涨幅过高必然加码,平稳仍是主流。”张大伟指出,稳定是双向调节,大涨不是稳定,但暴跌同样也不是稳定。   值得注意的是,在房地产投资市场增速降幅缓和之际,近期已有超30城发布各类人才引入政策。10月19日,海南省三亚市下发《关于进一步完善人才住房政策的通知》提出“全日制大专以及以上学历的人才,在三亚实际工作满一年,且缴纳一年社保及个税的,可在海南省购买一套房产”,市场解读这一举措为海南实施全域限购一年半后,首次迎来大幅度“松绑”。   “此类松绑客观上使人才购房等候时间减少,这也有助于带来更大的市场交易反弹,对于四季度交易活跃等都有积极的作用。”严跃进表示。   北京商报记者陶凤 刘瀚琳

10月21日,北京市规划和自然资源委员会在官网公布了北京市地方标准《住宅设计规范》征求意见稿。京版《规范》共编制了345个条款,其中200多个条款在国家标准《规范》基础上进行了调整和补充。据了解,这是北京首次公布地方版的《住宅设计规范》,征求意见后,市规划自然资源委员会还将对其进行修改和完善,正式实施后,北京将以此标准来规范、指导北京市的住宅设计。   厨房串味将解决   “目前本市大部分住宅的厨房设置都是竖向排气道,由于竖向排气道层层相通,因此经常出现厨房串味的情况。在这次新发布的京版《规范》中,建议厨房排油烟采用水平直排方式,在做好隔油、避风、防雨等措施的前提下,把排油烟机的排气管道通过外墙直接排至室外,这样,不仅能大大减少厨房串味情况的发生,还可以节省厨房内部管井占用空间。”相关专家介绍称。   北京商报记者了解到,本市在编制这个京版《规范》之前,一直执行的是国家标准的《住宅设计规范》。“在编制过程中,我们对住宅设计的要点进行了精细化地‘梳篦式’扫描,特别是老百姓反映比较多的厨房串味、卫生间地漏反味、排水管噪音大、二次装修浪费等实际问题。” 市规划自然资源委员会相关负责人介绍。   比如排水问题,最终推荐采用卫生间同层排水方式。“用同层排水系统后,有几大好处:一是可以减少噪音,因为上层住户的排水管与下层住宅间有楼板分隔,同时排水管有回填垫层覆盖,大大减小排水噪音;二是渗漏隐患低,同层排水系统中排水管未直接裸露在下层住户的卫生间或厨房上方,减小下层住户渗漏隐患;三是产权明晰,管道检修等可在本户中进行,不干扰下层住户。” 市规划自然资源委员会相关负责人向北京商报记者详细解释了采用这种方式的优点。   室内净高不低于2.5米   在国家标准的《住宅设计规范》中,最小套型面积为22m2;而在京版《规范》中,把最小套型面积定在了24m2。   “别看就差2m2,对于小户型的居住感受是完全不一样的。京版《规范》之所以这么定,主要考虑到目前人们的居住需求已经从满足基本生活逐渐向舒适生活转变,提高了卧室、起居室、厨房及卫生间等套型主要功能空间的使用面积要求。其中,卧室、起居室使用面积要求均提高1m2;厨房及卫生间使用面积要求提高0.1-0.5m2。根据不同功能空间的使用面积要求的提升,将套型最小使用面积也进行了提升。” 市规划自然资源委员会相关负责人认为这个2m2面积的增加,是对小户型居住者感受的关爱。   京版《规范》同时对居住空间的层高提升了标准,要求住宅层高不小于2.8m,保证室内净高不低于2.5m。“由于住宅地板采暖的应用、装配式结构形式、卫生间同层排水以及我国人均身高的提高和人体工程学等多方面考虑,将住宅层高和净高的数值提高了。室内合理净高的保证,才能真正满足居住的舒适度。”此外,从居住安全、标准统一等多方面因素考虑,京版《规范》还将阳台栏杆高度统一设置为1100mm,并保证其完全牢固。   北京商报记者注意到,在京版《规范》中,还提高了居住空间窗地面积比和采光系数的指标要求,这对于北京这样的北方城市来说,在增加自然采光的同时,会不会让冬天的室内比较冷?   “对于这一点,我们是经过严密测算的。当前正在修编的北京市《居住建筑节能设计标准》进一步提升北京市居住建筑节能设计水平,外窗的保温性能指标将大幅提升。京版《规范》在这个基础上,适度提高了窗地面积比指标要求,在优化室内采光环境的同时,仍可保证冬季室内保温及采暖的节能要求。”相关专家向北京商报记者解释道。   北京商报记者还注意到,在很多细节上,京版《规范》都比国家标准高一些,如在用电负荷上,行业标准中的用电指标最低为3kW,国家标准中的用电指标最低为2.5kW,京版《规范》中规定的最低标准为6kW。   四层及以上需安装电梯   目前,我国已步入老龄化社会,居住的各方面应该对老年群体给予更多的关注。这一点在京版《规范》中也有所体现。   京版《规范》中,设置电梯的规定由原来的七层及七层以上或住户入口层楼面距室外设计地面高度超过16m设置电梯,调整为四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9m的新建住宅建筑,必须设置电梯。   另外,住宅内设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于为1.5×1.6m,轿厢门净宽不应小于0.9m。   适老化是一个系统工程,除了设置电梯,京版《规范》中还有设置紧急呼叫装置、安装扶手以及无障碍设施的一系列内容。比如提高了套内通道及门洞宽度的大小要求,保证套内无障碍通行宽度;公共门厅设置了轮椅回转空间;加强各项预防性防护措施,如住宅内卫生间、卧室等预留安装扶手和紧急呼叫装置的条件,保障行动不便人群日常生活的安全等内容。   北京商报记者 陶凤 常蕾

本报记者 王丽新      在二手房交易领域,供给会变得分散,市场供需之间的方差增加,房地产迎来服务者价值崛起和数字化价值崛起时代。   “居住领域产业红利,本质上是时间差的红利,即‘落后’的红利。住的数字化进程相比衣、食、行晚了三年至五年,技术带来的机遇可以帮助居住产业直接跨代,未来3亿中国城镇家庭将住得更好。从公司角度来看,贝壳现已成为全世界最大的居住领域VR服务公司,超2亿套房源电子化产生的数据最终将反哺行业本身。”贝壳找房CEO彭永东在世界互联网大会分论坛上表示。   据贝壳统计数据显示,2018年二手房交易量占总体市场规模的35%左右,占比不断上升,其中有18个城市的二手房交易量占比超过50%,相比10年前增加了15个城市。   彭永东认为,中国整个居住市场成交额超过22万亿元,是容量非常大的市场,但目前在流程、标准、用户体验等方面有非常多需要改善的地方,通过数字化,完成对居住领域流程、标准、体验的改进,是存量时代产业升级的最大机会。   居住服务领域交易链长,交易参与方多,产品非标化、需求个性化等原因,使得居住行业在“衣食住行”四大领域中是最晚得到数字化改造的。随着人、物、流程的数字化,当前居住产业互联网数字化挺进深水区。   对于技术的下一步应该如何演进,彭永东认为:“数据是非常重要的生产要素,而不是副产品。”其指出,仅仅建立基础数据,属于“死数据”,贝壳的实践是让数据“活起来”,“在多个维度产生交互和迭代,继而改变产业的流程、场景,使之系统化、标准化、智能化。这是产业进化的重要方向。”   “260万套VR房源和月均增长20万套的VR模型,是我们将居住产业数字化的一种实践。很多IOT公司也在与贝壳建立合作关系。关于房子的厚重数据可以用来训练AI设备。设备和数据都需要迭代,迭代又可以促进场景应用的无限拓展。”彭永东表示,“我们特别看好中国新居住领域的数字化,通过数据、AI、VR、IOT等技术点,可以让行业发生大幅度改变。”   华兴资本集团主席兼首席执行官包凡判断,在“住”的赛道里,随着互联网的演进,会有颠覆性的重大变化。   但不管如何,发展数字化技术,需要资本的支持。   “对于产业来说,资本的投入可以助力商业模式的创新,推动公司层面做持续的技术建设。”彭永东坦言,当前技术对整个产业的改造依然不够,希望在中国“新居住”领域,资本市场能够有更长远的定力,所有相关方携起手来,共同联动破局。“我对中国这些领域都非常看好,也希望和时间、定力站在一起,支持产业的长期发展。”

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