来自 房产 2020-04-30 04:08 的文章
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库存量达历史峰值,北京已累计出让103宗限竞房

原标题:库存达峰值 北京限竞房土地供应持续增加   截至目前,北京地区限竞房签约数量合计达到20589套,突破2万套大关。与此同时,北京土地市场累计已经成交超过100宗限竞房地块,数量仍在增加。因供应量持续攀升,北京地区限竞房库存量达到历史高峰。业内人士称,未来北京地区新房将以限竞房供应为主,项目去化率将持续分化。地块位置、开发商资质、配套设施建设,将是区分限竞房项目优劣的主要因素。   项目成交分化   中原地产数据显示,截至目前,北京限竞房入市超过14个月,限竞房签约数量合计达到20589套,突破2万套大关。与此同时,限竞房供应量达到4.66万套,库存量达到历史最高值。从单月网签数据看,最近几个月都是高位,但与供应量相比库存持续积压。限竞房连续14个月出现供应大于签约的现象。   中原地产指出,北京限竞房自2018年6月10日开始入市,目前已入市限竞房项目达到63个,合计入市限竞房100期,合计供应住宅套数达到46618套。按照成交套数计算,网签完成率为44.2%。其中,已完成网签的限竞房面积合计218万平方米,平均网签均价为48821元/平方米。   从已入市的限竞房销售情况看,项目之间去化率分化严重。中原地产首席分析师张大伟指出,少数位置优秀的项目签约相对活跃,大部分项目去化率出现了问题。市场出现明显的二八现象,20%的项目占据超过80%的销售。后续随着大量郊区项目入市,预计限竞房去化难题依然较大。   10月15日,中国证券报记者走访位于大兴区多个知名限竞房项目发现,限竞房项目去化率低主要和位置有关。多数销售欠佳的房源存在交通不便、配套设施缺失等现象。有的限竞房项目距离最近的地铁直线距离超过5公里。   以位于大兴区庞各庄附近的限竞房新楼盘项目为例,项目2018年10月开盘,楼盘已经封顶,但目前仍然在大力推销。项目附近没有地铁,居民区有开发商班车接送。据销售人员介绍,在这里买房的多数是改善型需求为主,毕竟单价低,可以挑合适的户型,未来说不定地铁就通了。   中国证券报记者走访发现,多数大兴区限竞房项目以大户型为主,由于不符合“非普通住宅”的标准,对购买者首付和贷款的资质要求较高。这也是造成去化较难的一大原因。   “多数项目的小户型在开盘时就一抢而空,很多开发商对小户型存在捂盘、惜售的情况。特价房不是想买就能买到,有些开发商‘十一’期间推出了几套特价房,但是抢到的客户基本都内部排了很久。”某中介销售人员对中国证券报记者表示。   “如果做成普通住宅,很多两居室一推出就被抢空。”某楼盘销售人员对中国证券报记者表示。很多楼盘为了配合销售,将总房款在销售时进行分解,一部分为住宅费用,另一部分分解为精装修费用。   二手房引流   限竞房去化较难的原因与二手房选择性较大、对购房者引流有关。“二手房基本都是成熟的社区,在配套上有明显的优势。特别是学区和医疗,这些方面限竞房无法竞争。”多位业内人士对中国证券报记者表示。   多家地产机构数据显示,2019年“金九”以来,北京二手房市场整体价格出现下调,特别是与限竞房总价接近的房源,都有明显的价格调整。二手房降价对限竞房去化造成较大冲击。   以限竞房项目较多的大兴区为例,多个限竞房项目周围都有2014年以后入市的二手房项目,开发商多为保利、万科、龙湖、首开等知名开发商,项目品质和物业管理与目前入市的限竞房项目相比难分伯仲。   “这些次新房项目最大的问题是房本不满五年,原值较低。如果首付比例不够,个税比例要求较高。但如果是二套改善型,首付比例本身就很高,从这个角度看,这些次新房项目是很好的选择。毕竟现在的限竞房由于价格被限制,多数是毛坯交房,加上装修时间真正入住可能需要两年左右。算上时间成本,不如买次新房。”某中介销售人员对中国证券报记者表示。   张大伟表示,2019年楼市小阳春过后,从点到区域房价开始调整,热点城市逐渐下行。此外,北京的贷款政策严格,而非普通住宅标准过低,因此市场购房者基本都按照非普通住宅首付,二套首付比例需要80%。如果信贷政策没有大的变化,北京楼市也难有大的波动。随着限竞房供应持续增加,存量二手房将继续与限竞房博弈。   易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2019年楼市小阳春过后,多地区出现市场降温现象,短期看都和金融信贷政策调整有关。商业银行受益于降准政策效应,贷款政策有放松的空间,对房地产有一定的积极影响。但整体来看,房地产信贷政策仍然以稳定为主。从公积金政策变化看,无锡、呼和浩特等城市今年有所收紧,扬州、厦门、汕头等城市有所宽松,放宽的城市对刚需首套购房者利好较大,对换房者而言影响较小。   供地持续增加   北京市规划和自然资源委员会网站信息显示,10月15日,北京出让3宗限竞房住宅地块。地块分别位于大兴区黄村镇孙村、通州区马驹桥镇、大兴区旧宫东站。三宗地块的商品住房都需要执行90/70政策,且限价销售。此外,三宗地块均配套幼儿园教育用地。从参与的企业看,旧宫地块有10次报价16家企业参与,孙村地块有5次报价7家企业参与,马驹桥地块有一次报价。   中国证券报记者梳理发现,叠加10月15日的3宗和以及即将拍卖的2宗,今年以来北京合计将成交105宗限竞房住宅地块。从地理位置看,大兴及亦庄成交地块高达28宗,大兴区已成为北京限竞房市场的红海。   从参与拿地的企业看,民企参与限竞房拿地的数量明显减少,联合体拿地的现象较为突出。以上述亦庄旧宫地块为例,参与竞拍的房企中,“电建+京能”“融创+南昌市政”“金茂+世茂+中交”“首开+保利”“中铁置业+建工”均是以联合体方式参与竞拍。   对此,诸葛找房分析师国仕英对中国证券报记者表示,在北京地区已入市的限竞房项目中,不少是通过联合体拿地的方式。这一方面可以增加拿地的概率,另一方面后期运营销售有双重优势。此外,如果去化率不及预期,给单家房企的资金压力会相应减小。

本报记者 王丽新   10月15日,北京出让通州及大兴共三宗地块,共揽金97.8亿元,其中,电建+京能置业以44.3亿元竞得大兴旧宫地块,溢价率34%。总体来看,这三块地的出让热度分化明显,有的只收到一次报价,有的则溢价超过30%成交。   中原地产研究中心统计数据显示,加上昨日出让的3宗限竞房住宅用地,北京已累计出让了103宗限竞房住宅用地,其中大兴及亦庄高达28宗,可见大兴区已经成为限竞房的主战场。   此外,截至10月15日,今年北京土地市场已经成交限竞房用地成交18宗,成交金额为675.33亿元。其中有8宗地成交额超过40亿元,溢价率20%以上的仅7宗。   “虽然昨日成交的大兴地块溢价率较高,但这实际上是相对少有的较为优质的限竞房地块,并不能代表北京土地市场整体热度较高。”一位业内人士表示,从整体土地市场看,房企拿地意愿也分化明显,民营企业较少参与北京的限竞房地块争夺。   事实上,土地市场的热度是与融资松紧度挂钩的。今年上半年,房企融资动作频繁,筹集到的“粮草”直接转向了土地市场,因此,上半年买地热情较高。但7月份以来出台的收紧信托和海外融资政策,直接传导至土地市场,导致热点城市土地溢价率出现下滑,70大城市的经营性土地流标数量明显增加,在年内最高。   中原地产研究中心统计数据显示,10月份第一周,全国土地市场明显降温,月内超过5亿元的地块只有39宗,按照前50宗热点地块出让价格情况计算,62%的地块是底价成交,刷新了最近几年的新低纪录,而这一数据即使在9月份也达到了40%左右。   “今年房企对拿地是较为谨慎的,这源于企业对自身的资金链状况和对布局城市的预判。” 第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想在接受《证券日报》记者采访时表示,至于倾向于在三线、四线城市拿地还是回归一线、二线城市拿地,企业一般能够根据市场风向进行及时调整,预计四季度甚至明年一季度,房企拿地依然会保持谨慎态度。   值得注意的是,李想同时向《证券日报》记者表示,鉴于这几年房地产市场的变化,二手土地并购成为了房企买卖土地的新渠道。有些房企拿地后资金跟不上没有能力开发,或者企业遇到经营困难选择卖地回笼现金,导致另一些房企在增加土地储备时会选择收购二手土地。   “在四季度收紧的预期下,加上房企年末资金链吃紧,预计热点城市的土地溢价率会明显下调。” 中原地产首席分析师张大伟表示,如果融资政策持续收紧,不排除后续土地市场流标再次明显增加的可能性。

10月20日至22日,以“智能互联开放合作——携手共建网络空间命运共同体”为主题的第六届世界互联网大会将在浙江乌镇举行,全球互联网企业又一次进入“乌镇时间”。10月18日上午,作为历届大会重头戏的“互联网之光”博览会正式开幕。本次博览会聚集了全球近600家互联网企业参展,众多互联网新产品、新应用将在博览会上悉数亮相。 “互联网之光”博览会   作为科技驱动的新居住服务平台,贝壳找房携旗下如视科技产品,参与本届博览会,向全球互联网企业展示科技在房产居住领域的最新落地。   科技构建产业互联网,VR+AI引领新居住体验   此次“互联网之光”博览会现场,贝壳找房展区向参观者展示了如视VR看房、如视AI讲房、贝壳未来家等科技产品,为参观者带来全新的看房、找房、家装体验。 贝壳找房·如视展台   360度全视角看房、空间自由行走、户型图立体呈现......贝壳找房带来的如视VR看房产品令现场参观者啧啧称奇。凭借智能扫描设备研发、VR场景构建算法打造和三维重建复刻,如视VR看房将线下房源完整搬至线上,真实还原房屋细节。而如视AI讲房则模拟经纪人讲房场景,自动生成智能讲稿,通过语音转换技术实现高质量讲房服务,帮助消费者充分了解房屋周边配套、小区内部情况、房屋户型结构和交易信息,实现与VR看房场景的无缝融合。 贝壳未来家   看房同时看装修,这是参展的贝壳未来家功能带给参观者的更大惊喜。在贝壳找房APP的VR房源界面,点选“我要设计”,AI即刻生成当前房源的装修效果。同时,贝壳未来家提供了DIY设计功能,可依据用户喜好自由更换地板、壁纸等,并任意拖拽和替换家具,以物品识别和实时渲染能力,快速描绘出未来“家”的模样。   深挖科技护城河,构建数据应用正循环   贝壳找房本次参展的如视系列产品,不仅展示出对于用户体验提升的重视,更体现出贝壳找房对于居住产业互联网数据基础设施的持续加固,通过构建“数据+算法+算力+场景”的智能全景,加速实现大数据与居住服务产业的融合,进而实现以全新的业务形态推进服务者智能化、空间智能化。 贝壳找房如视VR相机   业务产生数据,数据反哺业务,贝壳找房现已实现“科技产品-用户使用-数据沉淀-业务升级”的良性循环,大幅改善用户新消费体验的同时,也促进了经纪人工作效率与品质的提升。最新数据显示,如视现已在全国110个城市采集和重建了超过250万套VR房源数据,每一套房源的三维扫描重建带来数据量达到GB级,现已形成了国内目前最大的VR房源库。如视VR看房上线后,用户停留时长增长了74%,用户7日留存增长52%,房源日均浏览次数增长99.8%。   借助强大的数据采集、处理优势,贝壳找房如视事业部已将其能力不断溢出至其他行业,逐渐触达家居家装、房地产、酒店民宿、商业空间、新零售、文博等多个细分领域市场。目前,如视VR已与包括万科、红星美凯龙、链家、自如、同程艺龙、氪空间在内的近100个知名品牌开展合作,共同挖掘市场红利。   随着互联网已进入下半场,也就是从消费互联网转向到产业互联网。贝壳找房将开放数据资源和技术能力,聚合和赋能全行业的服务者,共同打造产业互联网下的“新居住”服务生态,为每个家庭的品质居住提供全方位服务连接。截至2019年9月底,贝壳找房已进驻全国102个城市和地区,连接2.8万家门店和超过29万新型经纪人,入驻平台的新经纪品牌超过216个。

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