来自 房产 2020-05-07 10:50 的文章
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已较常见,智慧服务生活

10月15日,第三届国际物业管理产业博览会在深圳会展中心盛大开幕,160余家物业公司及上下游企业齐聚一堂,带来各自“看家绝活”集中亮剑。   其中,龙湖智慧服务的展台以“智慧服务生活”为主题,集中展示了近两年龙湖智慧服务在服务品质、智慧科技、多业态运营以及多元服务等各个领域的创新成果。格外吸睛的是,龙湖集团“首席亲善官——龙小湖”以巨型充气玩偶的造型趴于门头之上,萌动可爱的形象立即与现场观众拉近了距离。在本届物博会上,这位“形象代言人”将引领观展来宾深入了解和体验,其系列衍生品也将在互动环节作为礼物送给观展来宾。值得一提的是,龙湖智慧服务还发布了其全新高端服务品牌——珑之名,在传承20余年的品质服务之上,加成了更加尊崇的体验。   中国物业管理协会会长沈建忠出席“珑之名”发布仪式   龙湖智慧服务相关负责人向记者介绍道:“跳脱于传统的物业公司,龙湖智慧服务已成为一家以科技驱动的服务企业。从龙湖物业到龙湖智慧服务,服务的内涵和外延都有了新的拓展。我们希望充分利用人的智慧和机器的智能,提供给客户有智慧的服务,倡导有智慧的生活。”   围绕“智慧服务生活”,龙湖智慧服务将展场划分为智慧品质生活、智慧互联社区、智慧明日城市、智慧多元服务四个展区。   “2019年前三季度,业主上门需求总量706032件;龙民最爱cue的上门服务类型为检查维修、家居安装、便民活动、产品服务等;龙民最偏爱的报事方式有联系管家、呼叫400、业主APP……”在智慧品质社区版块,这一串生动有趣的大数据为人们揭开了龙湖品质服务的核心,即善于捕捉业主需求,精耕服务细节。今年,深谙客户需求的龙湖为业主定制了专属APP“龙湖U享家”,与之前的业主APP不同的是,U享家打通了新房优惠、天街会员、冠寓福利和智慧服务等龙湖全航道福利,为业主提供一站式智慧生活服务。此次展会,观众可以现场当一把“龙民”,通过互动屏体验U享家的诸多功能。   作为保障品质社区运行的“幕后英雄”,一连串龙湖“黑科技”一经亮相便引起了不小的关注。在智慧互联社区版块,来宾们在龙湖专家团队的讲解和演示下,对RBA、品质及能源三大平台进行了现场体验。从慧眼系统界面中,来宾们可以随意调取龙湖任何地区任一个园区的实时画面,高清画面甚至可以看清园区花草的长势、叶子的纹理。有企业代表表示:“龙湖打造的智慧互联社区更多体现了以人为本的理念,所有系统的运行都使得人们的工作和生活更加便捷、舒适和高效。”   来到智慧明日城市区域,巨幅手绘城市图景映入眼帘。重庆西站、佑佑宝贝妇儿医院、上海交通大学、东方航空基地、重庆博览中心等龙湖接管的多个标志性建筑矗立其中。龙湖的业态范围正在迅速扩容,尤其龙湖悦来城市管理有限公司的成立,实现了从社区到城市的延伸。来自龙悦公司的工程人员现场为参展来宾展示了智慧城市运营的几个智慧化应用:如将智慧井盖倾斜10度以上,工作人员的手机就会即时收到维修告警信息;智慧路灯可根据现场声音及灯光情况自动启停;智慧喷灌设施可根据雨量及土壤湿度自动浇灌等。用智慧服务于城市生活的每一个场景,正在成为可能。   走入智慧多元服务区域,横行霸道的鲜活大闸蟹、来自西藏的牦牛肉干、川西的松茸、福建的蜜柚、五常大米让人误以为走入了特产超市,原来,这些都是龙湖智慧服务为业主提供的原产地直供商品。基于经年累月的客户需求洞察,龙湖智慧服务开展了包括房屋租售、美居、旅游、养老、保险等多元化的增值服务。在经营业绩逐年增长的同时收获了超过96%的综合满意度。对此,龙湖智慧服务总经理曾益明表示:“物业服务蕴藏着无限的想象空间,我们要以客户为核心重新定义空间与服务,不断探索物业服务的多样性与可能性。”

■本报记者 王丽新   抢夺“现金流”之战,不止于销售端的打折卖房,还有融资端的筹钱规模暗战。目前,在境内外融资环境全面收紧的情况下,无论是大型房企还是小型房企,均面临融资难,融资成本持续上涨的状况,超过10%以上的境外债融资已不再是行业个例。   《证券日报》记者根据同策咨询研究院监测数据获悉,2019年前9个月,40家典型房企总计融资6130亿元,相当于2018年前11个月融资体量。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动,融资渠道继续紧缩,融资成本上行较为明显。   同策研究院陈朦朦认为,虽然9月份房企融资金额有所回暖,但房企仍面临着融资艰难的困境。房企应采取多元化的创新型融资方式,以拓宽融资渠道。   房企融资需求强烈   2019年9月份,同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计689.56亿元,环比上涨87.25%。   另据监测数据不完全统计,2019第三季度95家典型房企融资额为3187亿元,同比增长11.6%,环比增长0.85%。主要是7月上旬房企抓紧窗口期积极融资,单月融资额出现反弹,达到1646亿元,仅次于1月份;8月份、9月份在融资环境收紧的影响下,房企融资持续低迷,单月融资规模降至770亿元左右,处于年内低位。   无独有偶,据《证券日报》记者观察,从上述40家典型房企年内融资波动来看,相对于月均680亿元至880亿元之间的水平而言,仅有3月份突破1000亿元,5月份和8月份均为融资低谷,月均融资额不足370亿元。   比如,华夏幸福子公司九通投资与中信信托有限公司签订《永续债权投资合同》,拟通过信托计划项下的信托资金向九通投资进行永续债权投资,投资金额为40亿元人民币;金科股份在9月份进行了19笔银行贷款融资,融资金额达到81.92亿元,占比9月份境内银行贷款融资总额超50%。   “房企几乎把所有的融资工具都用了,但仍没达到预期。”有房企高管向记者表示,现在融资环境并不好,成本上升得也非常快,现如今,融资成本已经从过去的8%左右直接上升到10%以上,甚至有些企业已经达到13%。更重要的是,融到的钱大部分都用来偿还旧债,并未用于拿地新增投资,不少主管融资部门的房企高管压力都非常大。   “三季度房企融资意愿强烈。一类是确实缺钱,没有钱拿地,如果借不到钱,就只能战略收缩;一类是融资到手后,等待地价降到合理范围,果断出手补仓,尤其是现在到四季度这个阶段。” 同策研究院总监张宏伟在接受《证券日报》记者采访时表示,对于企业来说,能融到钱就算不错了。   融资成本明显上行   筹到钱不易,找到便宜的钱更为不易。   自2018年开始,融资能力已经成为房企竞争的关键因素。房地产融资分化显著,最高利率比最低利率之间的阶差竟高达15.4%。公司债利率波动非常大,其中有的企业利率能做到5%以下,但是以国企、央企、大型房企为主,但也有极个别的民营房企将融资成本控制在5%以内,比如龙湖集团。   9月9日,龙湖集团成功完成8.5亿美元10年期债券发行定价,最终发行收益率为4.064%,票息3.95%,实属近期市场罕有。据记者了解,此次交易创造了近两年来中国民营房地产企业首笔10年期发行、中国房地产企业最大规模10年期发行、中国民营房地产企业10年期发行最低票息和发行收益率以及中资BBB区间评级民企最大规模10年期发行等记录,亦是龙湖融资历史上的里程碑式交易。   综合来看,万科、华润、中海、龙湖等房企的融资成本趋近于一条水平线,但更多扩张型中型房企融资成本多在10%以上。据同策监测数据来看,第三季度,公司债融资利率最高,尤其是美元债,融资利率8.95%以上的全部都是美元债,有3笔美元债融资利率在10%以上,从全年来看,融资利率超过15%的美元债券依然存在。   另据《2019年三季度中国房地产市场总结与展望房企融资》显示,从单个企业的融资成本来看,今年前三季度,有55%的房企的发债成本较2018年全年下降,45%的房企融资成本较2018年全年上升,融资成本上升的企业多数成本增幅相对较大,从而拉高了房企整体的发债成本,这些房企大部分属于扩张性以及中小型房企。   正如上述报告所示,2019年前三季度,房企境外发债的成本8.00%,较于2018年全年上升了1.17个百分点。2018年以来境外债的发债成本便一直居高不下,特别是2018年10月份到2019年7月份之间境外发债成本均在7.50%以上,而2019年多数企业迎来偿债高峰期,即使成本走高,企业也不惜代价进行发债。

热点虽有 热度已降 杭州楼市更趋理性 “金九银十”风光不再   接二连三的“万人摇”、主管部门介入调查的“公寓界拼多多”,土拍降温、二手房降价……楼市传统销售黄金期“金九银十”已过大半,杭州楼市热点不断。   热点背后,信号强烈:在中央“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确表态下,楼市预期已经转变,理性回归,房住不炒。   “银十”怪象背后:投资客退潮   国庆假期,杭州诞生第16个“万人摇”楼盘——杨柳郡。10月2日,该楼盘公示登记结果,590套房、10416组登记,外界普遍认为“最后的杨柳郡”会迅速清盘。可意外的是,10月9日选房日,90平方米以上的大户型依然抢手,44平方米至66平方米的小户型却遭遇大规模弃选,号子一直叫到了9201号购房者。这场选房“马拉松”,足足“跑”了10个小时。   “投资客在撤退。只有那些真正考虑自住的人,才会对户型、楼层挑挑拣拣。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析,大规模弃选,正说明本次摇号的参与者大多为了自住。   这几天,记者走访了几家准备本月开盘的“网红盘”,比如滨江区的绿城·晓风印月、南星板块的仁恒滨江园等,销售人员均表示,意向客户均是自住,投资客几近绝迹。   在投资更为活跃的酒店式公寓市场,投资客也在离场。国庆假期,位于绿地·华家池项目内的“华家池·侨公馆”,打出“68万起”的超低价格。事实是,一家销售代理公司将一套酒店式公寓分割成3套销售,由3个陌生人“共享产证”。如此“操作”,引来杭州市住保房管局介入。丁建刚分析,一套房拆成3套卖,折射出酒店式公寓市场分化严重,“虽然投资客尚存,但可投资额度已经降低了。”数据显示,今年前3季度,杭州市区酒店式公寓成交13471套,同比下降45.6%。   “万人摇”“不需摇”并存:新房降温   投资在退潮,如果回顾一下刚刚过去的“金九”,还能看出更多端倪。   据浙报传媒地产研究院统计,9月,杭州新房成交量为11662套,与去年同期相比下降了约8.95%。今年前三季度,杭州商品房总成交93536套,较上年同期下跌了约17.01%,为2015年以来的第二低。   虽然9月出现2个“万人摇”的红盘,但更多楼盘是“不需摇”的。据不完全统计,9月杭州楼市整体中签率约为14%,较8月份的8%涨幅明显。流摇楼盘多达43个,临安区、余杭区成为流摇高发区。单个楼盘的表现,更能说明中签率在走高:8月金地·江山风华推出的房源中签率7.7%,但9月升至10.3%;新希望滨江·锦宸8月中签率为5.56%,9月升到了17.9%……   进入10月,开发商的出货节奏明显加快。本月,杭州预计有61个盘入市,其中纯新盘24个。少数拥有“限价彩蛋”的红盘,依旧会红得发紫。比如第17个“万人摇”大江东板块河庄街道的金色和庄,均价1.2万元,比周边二手房低了6000元,导致220套房子有28719户家庭报名登记,成为杭州摇号至今报名人数最多的楼盘。不过,它并没有“焐热”整体行情,大多数楼盘则要“清冷”很多。像恒大·国玺悦龙府领出第一批预售证,共计124套,均价3.85万元/平方米,首开只有54人报名,直接流摇。2017年,恒大的拿地楼面价为30387元/平方米,业内人士测算,项目保本房价是4.25万元/平方米。亏本销售,足见开发商对未来的判断并不乐观,与其捂盘僵持,不如割肉“抢跑”。   土地、二手房均降价:理性回归   更多迹象表明,楼市已经“入秋”。   从房地产的“面粉”——土地市场看,降温十分明显。“限房价、限地价”新政影响下,杭州土拍一改此前的火爆。9月以来,杭州共成功出让涉宅地块18宗,其中溢价率在20%以上的地块仅有8宗,甚至还有3宗地块底价成交。可以预见,在调控政策延续、融资环境趋紧、去化压力显现、短线预期锁死的大背景下,土地市场也将更加趋于理性。   再看二手房市场。“从成交量变化来看,今年3月起,每个月都有一些回落。”杭州我爱我家品牌总监周包军认为,杭州二手房成交正呈“阶梯式”下滑趋势,到9月二手房成交已跌至6098套。另一方面,二手房的供应量相当充裕,目前已有超过9.6万套二手房挂牌。随着供应增加和成交周期变长,二手房的价格也在松动,房东一改以往的“牛气”,有了3%至5%的议价空间。周包军认为,回落是市场向“正常”的回归。“尤其是土地‘双限’,对稳定预期的效果非常明显。眼下,调控没有出现任何松动,购房者情绪平和。”他表示,目前二手房市场投资客的身影较少,购买者大多是自住客户。

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