来自 房产 2019-11-01 11:33 的文章
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走进新时代,朝阳夫妻花20万

中国人有个思维习惯——归罪于人。

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自己亲自参与家的装修是什么体验呢

如果出了问题,特别是得罪普罗大众的问题。

今天,你的房租涨了吗?和老牌资本主义国家的大都市比,北上广深房租这点小涨幅,很有可能只是一个开头。随着城市吸引力上升,房租往往也会上升,有时候还会超过大多数居民的工资水平。

汗津津的衣衫贴着皮肤

第一反应一定是找出一个坏人(或者是坏机构),把罪恶甩给他,或者把主要的罪恶甩给他。

纽约从三四十年前就开始和高房租斗智斗勇。随着战争难民和东欧移民的大量涌入,西欧居民也饱受房租暴涨之苦。不管是纽约伦敦还是东京巴黎,大都市租房难且贵原因是相似的:可负担房屋供应量远远落后于增长人口的需求。

咸湿的风打散在鬓角

没有这个人(机构),这个情况就不会发生。

然而,不同城市的解决之道差之毫厘,我们就挑纽约、柏林和东京这三个典型来看看,为保持城市活力、降低中产和低收入者的生活成本,城市管理者都做了什么,最后又导致了什么结果?

被扬起的灰尘扑得灰头土脸

没有这个人(机构),就不会有这么多麻烦。

纽约:和高房租斗智斗勇几十年

但这却是最值得被妥帖珍藏的过程

但是,很少人会想。

租房环境

要记住装修过程中的每一天

 “如果合法,他为什么这样做,是环境使然,还是利益驱动?

纽约有77%的家庭住租屋,平均收入的60%要用于支付房租,除去税务和医疗保险要用掉的30%,家庭可支配收入几乎所剩无几。

记住每淘到一个喜欢的家具时的喜悦

“是规矩错了,还是他做错了”

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记住每亲手完成一个物件的痛快

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▲前5个是纽约5大区,Staten Island因为去城里要做半小时轮渡,所以房价比较便宜,房屋自有率稍高,其他区的房屋自有率低到不忍心看

记住每一次大笑或争吵

现在,对于李鸿章,李中堂的历史评价,已经越来越正面。

图源:Reason.com

这些都会融进未来的生活里

但是,在我初中的时候,这个人简直就是一个十恶不赦的民族罪人。

而在过去20年间,纽约房价涨了40%,工资仅上涨15%。与此同时,纽约仍在吸引全世界的富豪和平民涌入,房租连涨不是梦。

每每看到或想起,就忍不住想笑

屠杀太平天国起义军。

2007年爆款美剧《绯闻女孩》中,过气歌手兼单亲爸爸靠几场小演出的收入就能在布鲁克林租房,还能把两个小孩送到顶级私校和富豪谈恋爱,在现实生活里几乎不可能发生。中产家庭委身在小而贵的房子里才是生活常态。

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签订《中日马关条约》,让中国半殖民地半封建的国家地位大大加深。

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住在这120㎡家中的小夫妻

签订《辛丑条约》,让中国彻底沦为半殖民地半封建的国家。

▲如果没记错的话,男主一家人在布鲁克林住的是大三居,目前布鲁克林一室一厅月租至少在3000美元以上。用现在的眼光看,能在布鲁克林住这么大房子的人,确实有钱去追曼哈顿白富美

他们找了设计师把控全局

总之,让我这个初中生,读完历史书就觉得。

图源:Gossip Girl Wiki - Fandom

却没有做甩手掌柜

大清——就是被这个坏蛋弄亡的,当然没这个坏蛋,大清也亡不了。

1998年开播《欲望都市》反倒更符合现实:像律师、公关公司老板、畅销书作家等不用养娃的单身顶薪族,才有可能在纽约买楼、住美美的单身公寓。

而是全程参与了装修

当然,丧权辱国的坏蛋,绝对不是他一个,会有一个长长的名单“李鸿章,恭亲王奕訢、曾国藩、慈禧~~~”

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家里的每一处角落

中国——就是被这帮坏蛋弄“熊”的,没有这帮坏蛋,中国永远会是那个“东方强国”。

▲Carrie租的小屋,现实中很可能是三口之家梦寐以求的房间

都有自己动手制作的东西

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图源:The Decorista

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然而,今天如果你再把上面的观点,写到了高考卷子上。

租房政策

▲屋主和设计师一起画图

你很可能会不及格。

纽约有217万套可租公寓,其中48%是福利房,8%是政府建的公共住宅,8%是政府补贴房,剩下36%是市价房。

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因为,随着国人的成熟,人们逐渐认识到这种“归罪于人”的历史观多么的可笑。

早期,纽约有两套租房政策:租金管控(rent-control)和租金稳定(rent-stablized)。

▲自己动手做秋千

没有李鸿章,100多年前,中国会和西方列强签订《辛丑条约》吗?

租金管控的房子全市大概有4万套。只要是1971年7月1日前入住租金管控公寓的租户,就能以极低廉的租金一直续租。租户去世后,这项权利可以转移给配偶和子女继承。租金管控的房子虽然不会再增加,但已形成利益固化,无法惠及新移民。

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当然会。

租金稳定,一般是针对1974年以前建造的、有至少6个房间,且月租低于2500美元的建筑(以下称稳租房)。全市稳租房约100万套,租金涨幅受政府控制,每年涨幅很小甚至不涨。

使用面积:120平米

因为,八国联军就在北京驻扎,皇帝和太后已经跑到了西安,如果政权要继续,如果中国不想被瓜分,不签这个条约怎么办?

然而,由于地税、物业费和房屋维护成本增加,很多房东不堪重负。资本集团趁机低价购入大量稳租房,重新装修后提高租金,只要超过2500美元就能脱离管控、和市价接轨。除了重新装修,有的公司甚至通过逼迁来赶走走租户,这样拆老楼盖新楼,转卖又能大赚一笔。在资本看来,稳租房盈利空间堪比金矿。

装修花费:20万元

李中堂不签,必须有别人去签。李中堂是偶然,而“辛丑条约”是必然。

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位置:北京 朝阳

在这个问题上,历史不会有意外,偶然性绝对不会改变必然性。

▲华人街有很多稳租房,里面住的大多是65岁以上的老人,不懂英文,更不要说保护自己的稳租房不被投机客盯上

老小区,通长户型

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图源:Explorizers

一层和二层的层高全部是2.6米高

然而,历史往前走了100年。

两项老政策接连失灵后,市政府始建公共住宅,低价卖给低收入人群,但效果不好。先是政府开支过大,财政不堪重负。其次是社区配套设施差、治安也不好(税收少养不起警察),居民很难获得优质的工作机会。

做成宽敞的“小豪宅”完全没有问题

中国经济发展了100年,中国近代教育发展了100年。

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但,我们在一些问题上的思维,仍旧坚持着“归罪于人”的观点。

▲公共住宅Campos Plaza 2建好不久,安全预算告急,很快电梯没人维修、油漆剥落、租客开始习惯听到邻居枪掉落在地板上的声音

▲原始量房图

例如,我们已经认识很久房地产问题,我们实际上也长期坚持着“归罪于人”的问题。

图源:纽约每日新闻

经过设计师和屋主一起多次修改

为什么房价高的让老百姓买不起?

行政干预连连失效。1974年,纽约市政府不盖楼了,这回轮到国家给低收入群体发租房券。符合资格者只需用年收入的30%交租,剩余房租用租房券支付即可,最高优惠为2000美元/月。

最终确定了几个点

因为房地产企业卖高价房子,坏良心。

这项政策还算管用,低收入群体租房压力稍减。但纽约房租实在太高,中产阶级年收入的30%也交不了房租,怎么办?

入户衣帽间、暗藏卫生间、开放式书房

为什么普通老百姓买不到限价房,低价房?

接着试呗,连市长白思豪(Bill de Blasio)都信誓旦旦的保证,为了城市的未来、经济发展和社会公平,纽约必须对权贵、中产和低技能者都有同样的吸引力。

投影、大岛台、可收缩餐桌

因为中介从中捣鬼,良心坏。

后来,市政府又尝试了80/20计划和低收入房屋税务减免计划等等。这两种方案内容相似,即通过税收减免等优惠,让开发商把部分房屋低价卖给低收入群体和中产,由抽签决定哪个家庭能获得购买权。

开放式厨房、悬空网格

所以,一旦房价暴涨,人民怨声载道,发文打击的一定是开发商和中介。

目前,这些政策带来的房屋供应只是毛毛雨,远远追不上日益增长的城市人口。市长白思豪的平价房屋建造计划还在推进、纽约中产阶级的租房压力仍未消失。毕竟,只要失业或提租,他们就要和这座魅力都市说再见了。

阳台地台、超大卫生间加浴缸

而这种打击的内在逻辑仍旧是“归罪于人”。

租房过程

以及独立分区的衣帽间

房价如此飞涨,罪魁祸首就是这帮坏良心和良心坏的开发商和无良地产商。

美国没有小区的概念,一幢公寓盖好之后,由物业公司负责维护和出租,所以租房子找每栋楼的物业问就可以。

这些都是能增加生活幸福感的细节

这种观点,我们坚持了二十年,而这二十年却是房价增长最快的二十年。

纽约新移民多,人生地不熟,通过中介找房能快速找到复合条件的房子,中介费大概是月租的8-15%。

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因为,我们无法跳出自己思维的死循环。

一般来说,房东会希望租客年收入在月租的40倍以上,收入越高涨租的空间就越大。

▲平面布置图

从而,无法从更高的层面来俯瞰这个问题——房价为什么会涨,为什么会过快增长。

如果达不到这个水平,那么就需要找个年收入在月租80倍以上的保证人。

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很多收入不够高的纽约客,无可避免的要找室友,否则会付不起房租。

从入户门一进来

如果,评选一个中国房价近10年预言最准的人。

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就能看到这一面墙

无疑,任志强可以当选。

▲老友记

这里做了个暗门,隐蔽性很强

虽然,这个说话放炮的男人,没有把他的企业带到全国超一流房企的行列,但是他对中国楼市的判断却堪称超一流。

图源:teleprograma.diezminutos.es

门上还挂了画做修饰

2009年年初任志强说:“如果说前几个月是0.2%的增长,后几个月增幅大约会超过1%。全年平均增幅会超过5%。

柏林:租房天堂?不,不再是了

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结果:2009年下半年六个月,全国房价涨幅分别为1%、2%、2.8%、3.9%、5.7%和7.8%。

租房环境

墙面中间是一扇门

2012年任志强说:“房价将在2013年3月迎来新一轮暴涨。

在德国,只有约50.4%的家庭居住在自有住房中(低于欧盟60%的住房自有率水平),49.6%的家庭租房居住,其中45.4%的家庭租住私人租赁住房,4.2%租住政府或社会住房管理机构提供的社会租赁房。根据柏林洪堡大学2017年做的调查,超过4成租房族房租占收入比高于30%。

内部是卫生间

结果:2013年,北京、广州、深圳涨幅均超过20%。

柏林和德国其他大城市一样,曾经是租房天堂兼人类城市完美样本:经济稳健、人口素质高、生活成本低、社区活力足。

被做成隐藏的形式,降低存在感

2013年任志强:“北京四环附近房价将达到8万/平。

由于老龄化和少子化影响,房屋市场一度供过于求。为减轻财政压力,市政府纷纷把公共住宅打折抛售。1990年全国还有287万户平价公共住宅,卖到2016年,全国只剩下124万户公共住宅。

同时不会破坏主题墙的整体感

结果:现在三年后,五环都快奔8万了。

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视觉上显得非常整洁

如果,你认为大炮哥只是报喜不报忧的喜鹊,你就错了。

▲德国公共住宅

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2014年任志强说:“开发商仍认为和2013年一样保持高速增长趋势,这非常危险。”

图源:Pinterest

入户门被改成白色

结果:2014年全国无论是商品住宅新房,还是二手房,上半年成交量的下降都是非常明显的。国家统计局发布的2014年数据显示,全国商品房销售面积同比下降7.8%。

政府算盘打得很好,然而2008年的金融危机和欧元危机彻底打乱了政府的阵脚。

天花板上安装黄铜色轨道灯

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德国在快速从金融危机中恢复过来后,失业率创新低,吸引了科技公司、经济难民和欧元热钱(当时欧洲央行实行低利率政策)的注意。高素质人才、低技能人群和热钱纷纷涌入柏林等大城市。

与整个空间十分协调,颜值高

人们喜欢听任志强的讲话,因为里面的结论明确而笃定。

租房政策

也是因为这部分空间比较宽敞

然而任志强最可贵的地方绝对不是对于房价那种大炮式的语言,而在这笃定背后对于房价判定的数据、依据和逻辑。

房,自然是不够的。德国政府本着人道主义精神,出台了退租保护和房租管制政策,还给低收入群体提供住房补贴,实际情况却和政府的想法背道而驰。

在主题墙的对面

从产业、人口和土地供应指出房价必然上涨或下调的关系。

退租保护,即租客在租约内可以无理由解约,房东却没有同等权利。

打造了一面墙的柜子

从投资、新房、二手供应等数据推导出下一阶段楼市兴衰的趋势。

房租管制,即房东三年内不能提价至当地房租水平的20%以上(不包括新房和重新装修的房屋)。

收纳能力很强,充当入户衣帽间

在任志强的讲话中,从没有把房价变化归结为“好良心”和“坏良心”的房企和中介,他判断的依据更多是,价格、价值的分析和供求影响价格的分析。

种种管制,使房东在挑房客时就筛掉那些看上去“不稳定”的人,比如外国人、自由职业者、艺术家、音乐家(会吵到邻居)、领住房补助的低收入群体,甚至是养宠物的人(会吵到邻居)。

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然而,这就是马克思政治经济学最基本原理的运用。

德国的建筑标准逐年提升,住宅建造成本也不断增加,在平价房源极度紧缺的情况下,建筑许可证反而越来越难拿。刚刚提到的热钱/资本就在这时粉墨登场了。

柜子的一部分

当,一个判断不是基于人性而是基于客观规律做出的,这种结论才是经得起历史检验的。

投机客带着巨额热钱,大量收购政府拍卖的平价公共住宅,翻新后高价租出。以慕尼黑的Schwabing区为例,根据《南德意志报》2018年2月的报道,被投机客整修过的房子租金直接飚涨176%。

被隔开出来一格专门放鞋子

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里面的五金件是淘宝淘的

回到,我们今天的话题——房租的锅,谁来背?

▲在德国大城市租房经常会碰到两极化的房子,个人房东不能随意涨租,所以也没有动机修缮房屋,房屋状况较差。投机客则是通过翻新来脱离房租控制,所以房屋状况都特别好

能够放下夫妻俩当季所有的鞋子

对于这个问题,官方已经有了明确的行动。

图源:expedia.it

门板也被适当的利用

北京住建委约谈自如等长租公寓企业,作出三个不能:

除此之外,不少个人住宅也被投机者低价收购。投机客先用各种手段逼走长期租户,比如不修电梯、弄脏公共区域、半夜打电话、把你家窗封上、在冬天停暖维修等等。租客“自愿”解约后,投机客就能翻新、高价出租或直接卖给下一任投机客,大赚一笔。

每次打开门就能快速找到想要穿的鞋子同时也避免了入户处鞋子乱堆放

1、不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;

2、不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;

3、不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源

同时,要求长租公寓企业拿出12万套房子在不涨租金的情况下投向市场。

2013年,柏林一位租户兼导演Katrin Rothe被赶出公寓后,拍了纪录片《Betongold(混凝土黄金)》,把地产投机商的逼迁手段和商业模式抖光光,震惊德国社会。

让这个空间更加整洁,也方便打扫

于是,群众和部分媒体,一片叫好之声,认为找到了元凶,解决了问题。

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▲Katrin Rothe无法录下来的东西在Betongold里都用动画来呈现,一纸16年的租约阻挡不了投机客想要翻新房子、提高租金、快速赚钱的野心

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但,叫好之后,把长租公寓企业管住以后,你真的认为“问题解决了吗”?

图源:Betongold

原始客厅的样子

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租房过程

从玄关进来右手边就是楼梯

如果按照最基础的马克思经济学原理,涨价最基础的原因就是供需不平衡。

在柏林租房,通常由房东付中介费,用互联网招租的方式也很普遍。

让客厅空间显得小且低

北京房租的问题最大的问题就是供需。

柏林个人房东要挑的租客不一定比纽约少,但考虑到法律对房客的保护和对房租的控制(房租其实不贵),他们倾向于看上去更稳定、不会捣乱的房客。

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链家的左晖曾经说过,在北京大约有1000万人需要租房,以消防最低标准要求,每人大约需要20平,共需要2亿平。但是北京大约只有1亿平符合条件的房屋可供出租。

在个人房东眼里,金融、法律等专业领域的顶薪族就比外国人、自由职业者、艺术家更适合当房客。

后来改变了楼梯的位置

财经杂志也说过,2015年至今,北京市累计拆违1.2亿平米,相当于拆了177个北京像素。北京像素是北漂的居住圣地,住了3万人。

剩下那些人,能不能有地方住就看天意了。

客厅整体刷白,不做吊顶不留主灯

这就是问题的所在。

东京

整个空间显得宽敞通透又明亮

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租房环境

天花板两侧安装1.5米的滑竿射灯

租房,是本次房地产长效机制的最大主角。

在东京,租房完全是另一个画风。东京都市圈常住人口为4200万,几乎是北京常住人口的两倍。

光源充足,晚上打开时灯光效果极好

租售并举,租售同权,是区别于旧商品房时代的最大不同。

日本虽然进入老龄化社会,但不妨碍东京源源不断的吸引日本年轻人和外国劳动力长住。和其他国际大都市比,东京物价高,房租压力却小得多。因为在最根本的问题——房屋供应量上,东京实在是优秀。

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因为,未来的中国,不一定是人人有住房,但是一定是人人有房住的时代。

庞大复杂的地铁把东京都、千叶县、埼玉县和神奈川县连在一起。近郊进城地铁大概需要40分钟,远郊进城大概需要1.5小时,方便且个人负担小。不像纽约要坐轮渡、北京要上高速,时间金钱消耗都很大。

取消原本的电视墙

但,如果在新时代即将开始之初,我们还是沿用“归罪于人”的思路,而不是从供需、从根本上思考问题,解决问题。

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利用楼梯下方空间做储物与展示

或许,租金的明天就是房价的昨天。

▲东京地铁图,密集恐惧症慎入

顶面安装投影幕布

来源:米宅北京

图源:Go Away, Sam...

间距3.6米足够看各种大片

日本土地产权私有,居民有权在自己的土地上拆改建筑。今日平房可能明天就要改成一栋公寓楼,而邻居对此毫无办法。

不用的时候幕布收上去

政府发放新住宅许可证的数量也非常多,2014年,东京发放了142,417套新住房许可证。对比加利福尼亚州,一个常住人口三倍于东京的地方,同年仅发放了83,657套新住房。目前,加州的旧金山市和洛杉矶市租金分别排世界第1和第10。东京排名15,虽然也不低,但刨去东京23区,近郊和远郊的房租大概只占应届生收入的1/4到1/5。

留出楼梯空间,视觉上毫不压抑局促

另外,很多公司为了吸引优秀人才,可以提供单身宿舍、负担50-100%的房租,甚至连伙食费都包,待遇相当丰厚。和其他国际大都市相比,东京居民的房租压力算是比较轻的了。

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租房流程

为了综合利用空间

在东京找房主要靠经验丰富的中介。

在装修之前就确定了这一面的设计

日本政府规定,找到房源的中介需要把买卖租赁房屋的信息上传到统一的网站,以避免其他中介在房屋信息上动手脚。佣金由找到房源的中介和拉来客户的中介平分,这样能防止中介操纵价格,市场也不容易被垄断。

最大限度满足了储物与展示效果

在这个过程中,房客不用和房东打交道,非常省心。事成之后,中介会收取1-2月的房租作为佣金。

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最终的效果极好

▲在日本租房,享受中介的服务就行,完全不用和房东打交道

空间不大但实用性强,颜值也很高

图源:GaijinPot Blog

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东京23区是明星富豪居住的地方,普通上班族都住在23区外的近郊或远郊,月租不会太贵,头金比较高。

沙发区域也很简单

头金包括中介费、押金、礼金和头一两个月的房租。押金会用来支付清扫和维修费用,基本不会退还。

因为平常只有两个人居住

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